COLUMN

令和の不動産投資は「多様化」の時代に

新年あけましておめでとうございます。早いもので令和も二年となり、いよいよ東京五輪の開催される年となりました。これから不動産投資市場はどう変わっていくのでしょうか。

これからのキーワードは「多様性」

人生100年時代を迎えて個人が自ら運用手段をしっかり選択し、自身がその恩恵を受けるという時代になってきています。近年では「ダイバーシティ」、いわゆる「多様性」という言葉が世の中に浸透しつつあります。これは人それぞれの価値観を受入れ、容認するという事ですが、投資においてもこの「多様性」が極めて大切な時代となります。令和2年という新しい時代を向え、今後ますますこの「多様性」がキーワードとなってくるのではないでしょうか。

多様化する投資の手段と種類

現役でバリバリ働いている時は「給与」という柱がありますが、定年退職後は「年金」という決して太くはない柱に頼らざるを得なくなります。将来への備えとして様々な「投資」をしている方も多くいらっしゃると思います。

株式投資や積立保険、金積立など多くの投資商品がありますが、最近では下記2つなどが注目を浴びています。
①積立NISA
②確定拠出年金(企業型・個人型)

さらにインターネットを使った投資も普及してきており、投資対象・手段も多様化してきています。ITの発達により情報の入手もしやすくなり、自分が興味を持った投資を自由にできる時代となってきています。

投資の中心に「不動産投資」を据える

いくつかの投資を組み合わせる事により安全性も高くります。しかし投資の種類を多くすれば良いというものではありません。長期の目線で見ればそこに「不動産投資」というものが存在すれば、野球に例えると、強打者の「4番バッター」がどっしり腰をすえるという安心感が漂ってきます。昨年は巨人がセリーグで優勝しましたが、若手のホープ、岡本選手が4番に固定された事により打線に軸ができました。投資においても「軸がしっかり固定されると、投資もリスクが抑える事ができます。

「投資の4番バッター」としての条件は

それでは投資の4番バッターの条件とはどんな点が挙げられるでしょうか。

(1)野球で言えばベンチにどっしり腰をすえ、頼もしい雰囲気が醸し出る
(2)長期に渡って試合を休まずチームに安心感をもたらす。
(3)さらにチームがピンチに陥った時にタイムリーヒットが打てる

などの条件が必要ですね。

投資においても資産価値が安定しており長期に渡り安定的な収益をもたらし、定年退職後など家計の収入が減ってピンチに陥った時にその家賃収入がカバーしてくれる、というものです。そう考えますと不動産投資はまさに投資の「4番バッター」にふさわしい投資と言えます。

不動産投資対象の多様化の中で

不動産投資といっても、様々な種類があります。マンションをはじめアパートや戸建て、さらにビルなどの現物投資をはじめ、Jリート(不動産投資信託)などの投資もあります。昔は個人向けの不動産投資用の物件というと一部の富裕層向けのものしかありませんでしたが、現在は不動産投資ローンを利用できる事もあり選択肢が広がっています。

また金利が史上最低水準と言われる程低いため、資金計画も立てやすくなっています。多くの不動産投資商品の中でも、1戸ごとに購入・運営ができる区分所有のワンルームマンションがやはりお勧めと言えます。商業用投資物件などのビルや商業施設などと比べると、比較的規模も小さく、また個人やサラリーマンの方でもマンション経営ができる仕組みが整っているので、初めての方でも参入しやすいことが特長となっているからです。

投資エリアも多様化・分散化の時代

近年のワンルームマンションの発売エリアを見てみると、都心から離れている傾向にあります。しかし都心の主要ターミナル駅では急速に再開発が進み、東京の都心部が大きく変貌を遂げています。さらに路線の発達もあり、東京の都心でなくても都心へアクセスしやすいエリアは急速に広がりつつあります。こうした事から、マンション投資の立地が広域化し、さらに横浜市や川崎市などの需要も多くなってきています。最近発表されたランキングでは住みやすい街として「川口」や「赤羽」などが上位となってきています。ワンルームマンションの発売エリアが遠隔化しているだけでなく、住みやすいと感じる街も遠隔化してきている傾向が読み取れます。こうした中、マンション投資の立地もますます多様化してくるのではないでしょうか。

国際情勢と不動産投資市場

2020年は年明けから米とイランの紛争のニュースが飛び込んできました1月8日にはイランによる米軍基地ミサイル攻撃という衝撃的な報道が世界中を駆け巡り、日経平均株価も大幅に下落しました。緊迫した国際情勢はワンルームマンション市場にどう影響を与えるのでしょうか。

まず、資産運用を株式投資や為替などに高いウエイトを掛けている場合は、国際情勢により資産の変動幅が大きくなる場合があります。国際情勢はその予測も難しく、外的要因に大きな影響を受ける投資はその時々の時勢により調整する難しさが伴います。不動産市場でも外国人の購入者の多い都心型のタワーマンションなどは、売れ行きに影響するケースも考えられます。

しかし逆に国内のサラリーマンなどの購入が多いワンルームマンションの場合はその影響も少ないと考えられます。賃貸需要においても、居住者は国内の堅実な会社員などが多いので、海外情勢の変化によるリスクは少ないと考えられます。このように外的要因に左右されづらい所もワンルームマンション投資のメリットと言えます。

 

今年はいよいよ東京五輪が開催され、東京の注目度も高まる年です。再開発や交通インフラの整備もかつてない程の発展を見せ、今後の不動産投資市場も大きく変貌する事が予想されます。こうした推移についてもこのコラムで見ていきたいと考えております。

どうぞ本年も宜しくお願い申し上げます。

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