COLUMN

投資系ローンを利用するマンション投資のメリットとは?【プロが教える不動産投資コラム】

マンション投資を始める場合には一定の要件を満たせば投資系ローンを利用する事ができます。長期で何千万円という借入れをする事に対しては及び腰になる方ももちろんいらっしゃいますが、多くの不動産投資家がローンを使っているという事はそれなりにメリットがある訳です。ではローンを使って不動産投資をする事のメリットについて見てみましょう。

貯金してから買った場合はその間の家賃収入が得られない

ここではローンを利用しないで、貯金してから投資用マンションを購入する場合について考えてみましょう。

2,500万円の投資用マンションを購入する場合、30歳の時点で毎年100万円ずつ貯金すると、今はほとんど利息が付かない事を考えると、2500万円貯まるまでに約25年間かかります。これは単に購入の時期が25年間先送りされるだけでなく、本来得られる25年間の家賃収入が得られない事になります。2,500万円のマンションの利回りが4%と仮定すると、得られるはずの年間家賃は100万円です。毎年100万円ずつ貯金していた25年間で、2,500万円の家賃が入らなくなる事を意味します。

つまり現金を貯めてから25年後に買うという選択肢も良いですが、毎年100万円貯めるという事は日々の日常生活においても節約はもちろんの事、旅行や外食や様々な楽しい機会ができなくなる事も余儀なくされます。ローンを使う事により、現状の楽しみをそのまま享受できる訳です。

自己資金が少なくても将来への投資をする事ができる

将来のための投資をしようと思っても、自己資金がなければ中々始める事は難しいと思います。かといって先で述べましたように、自己資金が貯まるまで貯金するのは不動産投資において損と言えます。しかし現在では少ない自己資金でもローンが利用できる時代となっています。

また不動産という現物投資ですので、もちろん立地条件や建物の管理状態にもよりますが、資産価値が急落しまう事はほとんどありません。例えば株式投資の場合は上場廃止などで株価がゼロになってしまう事もありますが、マンション投資の賃料はほぼ安定していると言えますので、継続的に収益を得る事ができます。ただし、安定した賃料収益のためには、物件のクオリティや立地を厳選する必要があります。

ローンで購入すれば、貯金しているのと同じ意味を持つ

ローンを組んでマンション投資をすれば、毎月家賃収入が入りますので、その家賃収入でローンを返済していけば、実質的にお金の支出は非常に少なく、場合によっては黒字となる場合もあります。ローン返済のうちの元金部分は自分の物なので、元金の返済が進めば自分の資産が増える事になります。

つまりローンの元金部分は貯金しているのと同じ事になります。これを「Mortgage Reduction(モーゲージリダクション)」と言い「純資産増」を意味します。ただし通常の貯金と違う事は、賃料収入でローンを返済しているので、自分ではお金を出さないで貯金(資産)が増えるという事です。

「純資産増」とは、元金返済が進み自分の資産が増加する事

毎月のローン金額は「利息部分と元金部分」に分かれます。現在はローン金利も低くなっていますので、利息も高金利の場合に比べて少なくなっています。仮に金利2%とすると、当初は毎月の「返済金額の約半分」が元金に充当されます。金利が変らないとすると、返済が進むにつれて借入れの元金が減り利息が少なくなっていくので「元金の返済比率が増加」していきます。

例えば年間のローン返済が120万円とすると、当初の元金返済部分は120万円×50%で約60万円となります。結果的にはこの60万円が、自分の資産となっていきます。つまりマンションの土地部分や共用部分の一部や専有部分の一部に充当されていきます。

具体的に分かりやすく言うと、部屋の中の1年目玄関ドアが自分のもの、2年目洗面所が自分のもの、と元金返済が進むことにより「自分の物」になる部分が増えていくイメージです。つまりローンを利用したマンション投資では、35年後にはローンが完済し結果的には赤の他人の方による家賃収入でローンが完済され、自分自身の資産が残る訳です。

結果的には時間の経過と共に資産運用として形成されていきますので、ローンを使ったマンション投資はまさに「時間運用投資」と言えるのではないでしょうか。

レバレッジの効果も期待できる

レバレッジとは「てこの原理」の事で、少ない元手で大きな効果を得る事です。例えば自己資金が100万ですと、利回りが4%としても年に4万円の収益ですが、ローンを利用して2,500万円借り入れれば、年間の収益は100万円になります。

このようにローンを利用する事により大きなリターンを得る事ができるのです。

団体生命信用保険が利用できる

ローンを使うメリットはローンに団体信用生命保険が付随している事です。一般的に個人単位で入る生命保険料と比べて、割安感があり、さらに昔と比べて様々なオプションも付いており非常にお得感があります。生命保険を整理して、その結果余ったお金をマンション投資に回す方もいらっしゃいます。

税務上のメリットがある場合もある

ローンを使って買う事により、購入してから数年間はローンの利息(建物部分)などにつきましては損益通算の対象となり、節税効果も期待できます。経費の控除が難しい高額所得のサラリーマンの方などは、節税対策としても有効な場合もあります。(税務効果は物件やお客様の条件にもよりますので、必ず担当者などにご確認下さい)

以上ローンを使って買う事によるメリットについて見てみましたが、食事と一緒で「過剰摂取」は禁物です。自分自身の身の丈にあった無理のない程度にローンを組む事もとても大切です。ワンルームマンション投資をする際の資金計画を見ると、全額現金で買う方と少ない自己資金で買う方とで大きく分かれます。一般的に相続対策などで資産圧縮を目指す方は、現金購入の比率が高いようです。

また老後の年金生活を見据えて若い時から不動産投資を始める方は投資系のローンを使って買う方が多いようです。不動産市場が上向いている今、2020年は低金利を利用したローンでマンション投資を始めるチャンスとも言えます。

関連記事一覧

人気の記事