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マンション投資、妥協する点と妥協できない点は【プロが教える不動産投資コラム】

マンション投資をする際に、成功するための条件はいくつかあります。しかしその中でも、すべてに「完全」を求めるのはなかなか難しいものです。今回はマンション投資において、妥協すべき点と妥協しない方が良い点について考えたいと思います。

マンション投資にはさまざまなポイントがありますが

マンション投資をする際、当初はあれもこれもと求め勝ちです。しかし、これはあくまでも筆者の私見ですが、下記の2点に仕分ける事が大切ではないかと考えます。 (1)ある程度妥協すべき点 (2)ここはなるべく妥協してはいけない点 ある程度妥協すべき点は「階数・面積・部屋の向き」などが挙げられます。投資向けマンションはそこに何十年も居住する例は極めて稀で数年単位で入れ替えがあります。賃貸で入居する方は分譲マンションを購入して住む方と違って「選べる範囲」が極めて限定的です。

つまりたまたま賃貸に出ている住戸を選択するというだけですので、そのマンションのどうしても最上階が良いとか、7階がいいとか、そういうこだわりを持つ方はあまりいません。ただしタワーマンションなどでは眺望重視で選ぶ方もいますが、普通のワンルームマンションの場合はそういうケースはありません。

ワンルームマンションの面積はあまり気にしない?

次にワンルームマンションの「面積」について考えてみましょう。

「面積」によってマンション価格も大きく変わってきます。しかしシェアリングエコノミーが浸透している現在では最低限の家具で生活は十分可能ですので、単身者向け住居の場合は面積もさほどこだわる必要はないと筆者は考えます。つまり28㎡も25㎡も実際に使える面積は大きな差とはなりません。もし面積にこだわるのであれば梁とか柱とか部屋の「空間」に関わる部分や、廊下の面積の割合などの「有効面積率」にこだわる方がむしろ賢明かもしれません。

また「部屋の向き」にもそれほどこだわる必要はありません。なぜなら賃貸入居者は日中はほとんど部屋にいないからです。部屋の向きが東西南北どちらに向いていても家賃はさほど変りません。ワンルームマンションは非常に機密性が高く冷暖房も完備されていますので、どちらを向いていても快適な空間となります。そこはむしろ一般のホテルと置き換えて考えてみると良いでしょう。ホテルに宿泊するときにそのホテルの部屋の向きが何向きかという認識を持って宿泊される方はほとんどいないと考えられます。ワンルームマンションもホテルライクなライフスタイルに置き換えて考えると良いのではないでしょうか。

立地条件は妥協しない方が良い?

それではなるべく妥協してはいけない点はどういう視点でしょうか。

まず「立地条件」が挙げられます。ここでいう立地とはまず山手線を中心とする都心のビッグターミナル駅までの所要時間、さらに最寄りの駅からの分数、できればドアtoドアで30分から40分圏内が理想と言えます。

つまり徒歩10分、電車20分、という感覚です。さらに「地域や交通アクセスの将来性」や「直通」、「マルチアクセス」、その他、地域の特性があればさらに時間がかかるエリアでも人気があるエリアもあります。建物や設備などは経年変化によって劣化しますが、「時間」は劣化しませんので、そこにこだわる必要性は非常に大きな意味を持つ訳です。

設備は良いほど良いか

では専有部分の設備はどうでしょうか。

最近のワンルームマンションには多くの最新設備が付いています。ミストバスや浴室乾燥機、床暖房などもついている場合もあります。こうした設備も多ければ居住者にも評判が良く入居率も高まります。しかしこうした専有部分の補修費用はオーナー様である区分所有者の支払いとなります。何十年とマンション経営を続けていれば、やがてこうした機器も修理や交換が必要となってきます。ですからあまり過剰過ぎる設備は考えものです。

しかし最近は女性の居住者も増えていますので、バスや洗面などの設備はある程度良いものの方が良いと考えます。さらにセキュリティーなどは女性のみならず男性にも重要なのでここは妥協せずに安全性の高いマンションを選ぶ方が良いでしょう。

共用部分も将来の収支に大きく影響

次にこだわるべきはマンションの「共用部分」です。

この「共用部分」の状況によって、将来の投資収支が大きく変る可能性があるからです。例えば共用部が豪華すぎるマンションは管理コストが将来大きく上がる可能性を秘めています。また一棟の総戸数の規模があまりにも小さいマンションもコストアップの要因となる場合もあります。ワンルームマンションではあまり共用部分に過剰な設備がついていることは少ないですが、必要な設備がきちんとついているかどうかは妥協しないでチェックしましょう。

また長期修繕計画がきちんと作成されているかどうかも重要となってきます。適正な修繕がされていれば、マンションは何十年も住環境が維持され、大切な資産として残るからです。このようにマンションを選択する際は妥協すべき点とそうでない点を明確に仕分けして投資をするかしないかの材料の一つにすると良いでしょう。以上は筆者の私見ですが、皆様の参考になれば幸いです。

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