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都内の鉄道・新線計画でますます魅力が高まる不動産投資【プロが教える不動産投資コラム】

鉄道路線の発展は周辺エリアの利便性を高め、地価や不動産価格にも大きな影響を与えます。

 

2020年7月5日に東京都知事選挙が行われ、小池都知事が2期目に続投となりました。今回の小池都知事の数ある公約の中の一つとして「6路線やベイエリアの交通網・環状道路などの交通ネットワークの強化」を挙げています。

 

この6路線によって東京都の交通アクセスはどう変わっていくのでしょうか。

小池都知事の掲げる「6路線」とは

今回の公約で小池知事が掲げていた6路線は下記のの5路線、6区間です。

 

(1)羽田空港アクセス線(羽田空港までの3つのルート)

(2)新空港線(蒲田~京急蒲田)

(3)有楽町線延伸(豊洲~住吉)

(4)大江戸線延伸(光が丘~大泉学園町)

(5)多摩都市モノレール延伸(上北台~箱根ケ崎、多摩センター~町田)」

 

このうち都心部に関係するのは1から4までの路線です。これらの路線について見てみましょう。

羽田空港アクセス線は都心と羽田空港を結ぶ重要路線

これらの路線のうち、特に目玉となるのは、「羽田空港アクセス線」ではないでしょうか。これまでJRの路線は羽田空港へは運行しておらず、京急線と東京モノレールのみでした。今後はJRが羽田空港までアクセスする次の3つのルートが計画されています。

 

(1)東京駅方面から羽田空港へのルート

(2)新宿駅方面から羽田空港へのルート

(3)新木場方面から羽田空港へのルート

 

この背景には東京における世界的な競争力アップ、特に「東京」駅周辺は東京都が掲げる「国際金融都市・東京」構想の最も重要な拠点として再開発が加速している事も挙げられます。

 

新宿駅周辺においても都市再生急整備地域の一大拠点として、新宿駅をはさんで東西に都庁を上回る高さの巨大なツインタワービルを建設する計画が検討されているなど、中期的にはこの延伸計画を意識したと思われる動きが随所に見られます。

 

新木場方面ルートにおいては、新木場駅から2つ目の駅は舞浜駅で日本を代表する一大アミューズメントパークがあります。現在はコロナ渦で期待はできませんが、将来的にはインバウンドを取り込みたいという期待があるのではないでしょうか。

 

羽田空港は都心にある空港ですが、今までアクセスがあまりよくありませんでした。これが東京駅や新宿駅などから直通で行けるようになれば、インバウンドをはじめ、国際ビジネスエリアの拠点として多くの経済効果も期待できるのではないでしょうか。そしてこの経済効果が不動産の需要にも繋がる訳です。

蒲蒲線は羽田空港と東急線を結ぶ

京急蒲田駅は羽田空港へ非常にアクセスしやすい駅ですが、東急・JR蒲田駅とはかなり離れています。このため東急線と京急線を直通運転するプロジェクトです。

 

東急東横線は地下鉄副都心線から西武線や東武線などに直通運転、東急目黒線は都営三田線・地下鉄南北線からは埼玉高速鉄道へ直通運転をしているので、東京都を始め埼玉県など非常に広範囲のエリアから羽田へのアクセスが向上します。

 

さらに現在総鉄線から東急線日吉駅への直通運転も計画されており、広域的に交通利便性が向上する事になります。 現在はコロナ渦で航空産業は大変な状況ですが、コロナが収束すればまた航空関係の就業人口も増えると予想されます。

 

この新線計画が実現すれば航空関係従業者の居住エリアも大きく拡大しますので不動産投資家にとっても期待されます。

有楽町線(地下鉄8号線)の延伸は

地下鉄有楽町線は埼玉県の和光駅から東京都江東区の新木場駅まで運行しています。

 

このうち途中の豊洲駅から住吉駅方面へ延伸する計画で、途中に新駅の建設も計画されています。さらに住吉駅からJR錦糸町駅や押上駅方面へ延伸も検討され、その先亀有方面までも延伸が検討されています。南北の利便性が高くなる事により結果的には東西の利便性が格段にアップするという期待もできます。

 

築地市場の豊洲移転の条件として有楽町線の延伸も含まれており、東京都・江東区ともに早期実現に向けて動いています。しかし東京メトロでは副都心線の建設後、新路線の建設は着手しないという方針を発表しており、2期目となる小池都知事の動向が注目されています。

大江戸線の延伸は練馬区の地価にも影響

地下鉄大江戸線の光が丘駅から大泉学園町(仮称)駅までの延伸が計画されています。

 

大江戸線は都営なので東京都の意向により事業が進められるので、実現の可能性も高いと考えられます。

 

新駅は光が丘駅から先で、土支田(仮称)駅、大泉町(仮称)そして大泉学園町(仮称)となり、西武池袋線の大泉学園駅とは離れているので接続、乗り換えはできません。

 

このエリアは鉄道駅から遠い「鉄道空白地域(鉄道駅から1キロを超える地域)」が多く存在しています。新たに新駅が開業すれば、一気に都心まで交通利便性の高いエリアが誕生し、地価や住宅需要にも大きく影響する事になります。

多摩都市モノレールは広域エリアに影響も

以上が小池都知事の掲げる都心に関連する新路線計画となりますが、(5)の多摩都市物モノレールの延伸計画も、地元をはじめ広域エリアに影響を与える可能性があります。

 

現在多摩都市モノレールはJR中央線の立川駅から、南は多摩センター駅、北は上北台駅まで運行しています。

 

まず南側ですが、多摩センター駅から町田駅まで延伸する計画です。町田駅はJR横浜線や小田急線が利用でき、商業施設や商店街も大きく広がる繁華街となっています。

 

北側は上北台駅からJR八高線箱根ヶ崎駅まで延伸の計画です。 この延伸により立川や新宿、都心部などへ通勤可能なエリアが拡大し、住宅供給エリアが大きく広がる可能性があります。  

 

こうした新線・新駅の誕生は、該当エリアの地価・不動産価格が上昇するだけでなく、思わぬエリアの人気が上昇するなど広範囲に影響を与えます。 現在コロナ渦であまり明るいニュースはありませんが、今後の東京における新路線などは将来において明るい材料となるのではないでしょうか。

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