Owner Interview アメリカで興味を抱いていた不動産投資。保守的な数字を基にシミュレーションを行い、日本で実現することに

アメリカで培った投資の基本

投資全般についてお伺いしたいのですが、不動産投資以外に何か投資はされていますか

昨年まで10年間アメリカにおりまして、そちらで401k（確定拠出年金）に加入していました。主にインデックス投資をしていて、個別株はあまりやっていません。というのも、私は公認会計士でして独立性の問題上、買える株が制限されていたからです。

あとは、コモディティ投資ということで金を買ったり、仮想通貨であるビットコインを買ったりしています。

投資への興味は若いころからあったのでしょうか

はい。若いころからありました。アメリカの大学でも「長期保有すれば、雪だるま式にコンパウンド（複利効果）で増えていくから、投資を始めるのは早い方がいい」とか、「ドル・コスト平均法みたいに、毎月一定額を徐々に積み立てていく方法がいいよ」ということを習いました。

また、個人的に投資関連のYouTubeや本を見たり、アメリカの友人とも投資の話をしたりしていました。

不動産投資も大アリ！

そんな中、日本で不動産投資を始めることになったのですが、何かきっかけはあったのでしょうか

そうですね、アメリカにいたときから不動産には興味を持っていました。アメリカの不動産ってすごく価値が上がるのでやってみたかったのですが、かなり高いんです。金利も高いし。不動産関係の仕事をしている日本人の方に話を聞きに行ったり、銀行でローンの話を聞いたりしたのですが、結局、買うまでには至りませんでした。

アメリカの方たちって、そんなに不動産を買われるものなのでしょうか

そうですね。私の周りにいた人たちはみんな不動産を買っていました。戸建てですけど。

「なんでやるの？」って聞いたら、長期的に見たら必ずプラスになるからって言っていました。アメリカの不動産価格はコロナが始まったころに、若干、下がったのですが、その後は急回復して上がり出しました。アメリカでは、不動産市場が前年の1.5倍上昇するとか、ざらにあるんですよ。

だから、月々支払う家賃を考えたら、買った方がお得ということになるんでしょう。ただ、融資が受けられるかどうかっていう問題はありますけどね。

それで日本に戻られてから、不動産投資をやってみようと思われたのですね

はい、そうです。10年ぶりに日本に戻って友人と話をする中で、日本の不動産にも興味がわいてきました。

ところが、YouTubeを見ると、信用できない業者も多いって言っていたので、最初はかなり懐疑的ではありました。

不動産業者はどのように選ばれたのでしょうか

大東建託に勤めている友人が、子会社であるインヴァランスの方を紹介してくれました。大東建託はネームバリューがある会社だと思っていたので、その子会社なら！という感じでお会いすることにしました。

長期にわたって得られる家賃収入に注目

話を聞かれてどのように感じられましたか

私自身、マンションの価値ってキャッシュフローだと考えていて、家賃収入がある限り価値は下がらないだろうと思っています。年数が経過しても家賃が今の半分になることは考えにくいので、マンションの価値も急激に下がらないのではと感じています。

始めるにあたって何か心配なことはありましたか

YouTubeとかでよく言われるのは、結局、いろんな費用を含めると収支はマイナスになる、みたいな話ですよね。住人が入らなかったら家賃分は自己負担になるし、修繕費や固定資産税もかかるし。こうしたコストやリスクにも目を向けながら、保守的に自分で見積もった中でも大丈夫だと思えました。

先が見えない部分を計算するのは難しかったと思います

たしかにそうですね。

でも、妻や友人たちへ不動産投資を説明するときに、データがないと説得力がないと感じたんです。不動産を少しかじった人って、すぐに「利回りは？」って聞いてくるじゃないですか。でも、利回りだけを見ても、私の買った不動産は特別にいいとは言えないんです。

サブリース契約とかを加味して長期スパンで見ると利益が出るものなので、それを説明するにはデータで示さないとダメだなって思いました。前提の前提を重ねてではありますが、どうにか予測をつけたところはあります。

現在、月々の収支は若干マイナスになっている感じでしょうか

そうです。必要経費にできるものは計上してマイナスになるようにしています。その方がタックスアドバンテージ（※税の優遇措置のこと）がありますから。でも、15年後とか20年後には、総資産としては負債よりもエクイティ（※純資産のこと）が多くなってプラスに転じると思っています。

2件保有で出口の選択肢を増やす

今までを振り返って、不動産投資の長所はどこにあると思われますか

感情的な意味で言うと不動産って目に見えるから、安心できるっていうのはありますね。あと、家賃をローン返済に充てられるのでレバレッジの効き方がすごい。長期的にみたらかなり有利ですよね。

現在2部屋所有されていますが、複数持つ長所はありますか

２部屋あれば、将来、エクイティ（※純資産のこと）が発生したときに、そのままローンを払い切ることもできるし、１つを売ってもう１つのローンを完済して家賃収入をもらい続けることもできるし。いろんな戦略が練れますよね。

あとは、それぞれ場所が違うのでリスク分散にもいいかなと思っています。

逆に不動産投資を始めるにあたって、気になった部分はありましたか

保険については考えましたね。結局、火災保険には入ったのですが、地震保険には入らないことにしました。とういのも最近の新築は、耐震強度のテストを行っているので、震度7ぐらいまでなら大丈夫と聞いているので。保険の加入についてはプロコン（※メリット、デメリットのこと）で分けて、最終的にどっちが重いかみたいな感じで決めました。

不動産投資を始めて、心境や生活の変化はありましたか

月々の支払いはきちんと見るようにしていますし、家賃が入ってくるとうれしくなったりしています。あとは、所有するマンション付近の天気予報やニュースとか、不動産価値とかが気になり始めました。月に１回ぐらい、周辺の家賃がどのように変動しているのか『SUUMO』とかで検索しています。

最後に、インヴァランスのサポートの部分で印象に残っていることはありますか

私の担当の方がすごい良くしてくれたというか、何か質問してもすぐに返答をくれるので疑問は早めに解消できました。

購入後にはフォローアップ面談があって、オーナーが使える機能や最新情報を教えてもらったりしました。そのときに、「不動産所得税はもうすぐ来ますよ」と再確認してくれ、おかげで余裕をもって資金の準備もできました。