最新公示地価動向と今後のマンション価格【プロが教える不動産投資コラム】
3月22日に国土交通省から公示地価が発表されました。
新型コロナの影響で調整局面にあった都心部の地価は東京都心部のみならず広範囲において上昇傾向となってきています。こうした地価の動きとマンション価格について検証してみたいと思います。
地価の変動要因は
地価の動きはその時々の経済状況や様々な要因が影響します。過去の傾向から見ても景気上昇期にはタイムラグを置いて地価も上昇し、景気停滞期になると、その後地価も調整局面に入る傾向となっています。
また地域的な要因も多く、再開発や人口の増加なども地価変動の大きな要因となります。
近年では古くからの高級住宅地のみならず、時代の新しいトレンドの変化の中で意外なエリアの地価の上昇も見受けられます。
地価は新型コロナの影響からの回復傾向が見られる
地価は安倍内閣成立後の2013年位から都心部を中心に上昇を始め、さらに東京五輪の近づく2020年頃までには都心部や都心周辺部なども大きく地価が上昇してきました。
その後新型コロナの発生の影響から2021年の地価は調整局面となっていましたが、2022年から2023年にかけて新型コロナの収束傾向と共に回復傾向が強くなってきています。
2023年の地価は＜全国・三大都市圏の状況＞
今回発表された2023年の公示地価は「2023年1月1日時点」として2022年の1年間の地価の動きが発表されます。
全国平均では全用途・住宅地・商業地ともに2年連続で上昇し上昇率も拡大しました。
東京圏では住宅地で2022年の0.6％の上昇から2.1％の上昇へ、商業地は2同0.7％から3.0％の上昇とそれぞれ上昇率が拡大しています。
新型コロナの影響から着実に回復しつつあり、人の動きなど経済の活性化が大きな要因と考えられます。
2023年公示地価：三大都市圏の地価変動率の推移
| 住宅地 | 2022年 | 2023年 |
|---|---|---|
| 東京圏 | 0.6％ | 2.1％ |
| 大阪圏 | 0.1％ | 0.7％ |
| 名古屋圏 | 1.0％ | 2.3％ |
| 三大都市平均 | 0.5％ | 1.7％ |
| 商業地 | 2022年 | 2023年 |
|---|---|---|
| 東京圏 | 0.7％ | 3.7％ |
| 大阪圏 | 0.0％ | 2.3％ |
| 名古屋圏 | 1.7％ | 3.4％ |
| 三大都市平均 | 0.7％ | 2.9％ |
＜東京都＞の地域別の地価動向
東京都の地価動向を見てみると、住宅地で2.6％、商業地で3.3％の上昇となりそれぞれ上昇率が拡大しています。
住宅地では区部都心部が4.1％の上昇となり前年の2.2％から上昇率が拡大しています。また都心部の住宅地の地価が4.1％と高い上昇率となりました。
商業地では区部北東部（墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川）が平均で4.2％と高い上昇率となりました。
都心周辺部の商業地の地価も上昇している事が特徴と言えます。
公示地価：東京都の地域別地価変動率の推移
| 住宅地 | 2022年 | 2023年 |
|---|---|---|
| 東京都 | 1.0％ | 2.6％ |
| 東京都区部 | 1.5％ | 3.4％ |
| 区部都心部 | 2.2％ | 4.1％ |
| 区部南西部 | 1.4％ | 3.2％ |
| 区部北東部 | 1.3％ | 3.5％ |
| 多摩地域 | 0.5％ | 1.6％ |
区部都心部とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区の各区
区部南西部とは、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区の各区
区部北東部とは、墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区の各区
| 商業地 | 2022年 | 2023年 |
|---|---|---|
| 東京都 | 0.6％ | 3.3％ |
| 東京都区部 | 0.7％ | 3.6％ |
| 区部都心部 | 0.0％ | 3.1％ |
| 区部南西部 | 1.4％ | 4.0％ |
| 区部北東部 | 1.3％ | 4.2％ |
| 多摩地域 | 0.5％ | 2.1％ |
区部都心部とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区の各区
区部南西部とは、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区の各区
区部北東部とは、墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区の各区
＜東京都区部＞の区別の地価動向
東京都区部の地価動向を区別に見て見ると、「住宅地」では最も上昇率が高かったのは台東区で4.8％、以下豊島区、中野区、北区、文京区などが続きます。
「商業地」では大規模再開発の進む中野区が5.2％と上昇率がトップとなりました。以下、北区、荒川区、墨田区などが続いています。
都心部の千代田・中央・港区の商業地は2022年には下落となっていましたが、2023年には上昇に転じました。上昇率も2％以上と高くなっています。
東京都区部の地価上昇率＜住宅地＞
| 順位 | 区 | 変動率 |
|---|---|---|
| 1 | 台東区 | 4.8％ |
| 2 | 豊島区 | 4.7％ |
| 3 | 中野区 | 4.6％ |
| 4 | 北区 | 4.5％ |
| 5 | 文京区 | 4.4％ |
| 6 | 荒川区 | 4.4％ |
東京都区部の地価上昇率＜商業地＞
| 順位 | 区 | 変動率 |
|---|---|---|
| 1 | 中野区 | 5.2％ |
| 2 | 北区 | 5.2％ |
| 3 | 荒川区 | 5.2％ |
| 4 | 杉並区 | 4.7％ |
| 5 | 文京区 | 4.6％ |
| 6 | 目黒区 | 4.6％ |
| 7 | 豊島区 | 4.6％ |
東京都 都心三区の地価変動率の推移
| 住宅地 | 2022年 | 2023年 |
|---|---|---|
| 千代田区 | 2.1％ | 3.2％ |
| 中央区 | 2.9％ | 4.0％ |
| 港区 | 2.4％ | 3.6％ |
| 商業地 | 2022年 | 2023年 |
|---|---|---|
| 千代田区 | △ 1.2％ | 2.1％ |
| 中央区 | △ 1.3％ | 2.1％ |
| 港区 | △ 0.3％ | 2.8％ |
東京都区部の地価上昇率の高いエリアは＜住宅地＞
東京都の地価上昇率の高い地点を見て見ると「住宅地」では足立区の「綾瀬」駅近くの｢綾瀬１－３２－３｣が上昇率8.1％でトップとなりました。2位は「千住大橋」駅近くの再開発エリアである｢千住緑町１－２－１｣が7.9％の上昇、3位は荒川区の「三ノ輪」駅近くの「東日暮里１－３－２」が7.8％の上昇です。再開発の進む東京北東エリアで地価の上昇率が高い地点が出現している事が分かります。
「綾瀬」駅近くのエリアの地価が上昇した要因としては、大手不動産会社による再開発と、「綾瀬」駅は下町でありながら多くの路線が乗り入れサラリーマンの憧れである「始発駅」として利用できる事が改めて見直されている事も要因の一つと考えます。
＜商業地＞では「浅草」などの地価が上昇
「商業地」では台東区のつくばエクスプレス「浅草」駅に近く「西浅草２－１３－１０」が8.8％の上昇となりトップとなりました。2022年は新型コロナの規制も緩和されインバウンドも増加してきた影響もあり、観光地である「浅草」の地価が大きく上昇しました。商業地の地価上昇率のベスト10に浅草エリアは3地点がランキングしています。
2位は「北千住」駅に近い「千住二丁目５７番３外」が8％の上昇です。北千住エリアは多くの大学があり、また多くの路線が利用でき交通利便性の高いエリアです。3位は「中野」駅前の「中野３－３６－１５」が7.9％の上昇となりました。「中野」駅周辺では中野サンプラザの建替えを含めた「中野サンプラザシティ」の再開発計画を始め多くの再開発が進んでおり将来性も高いエリアです。
東京都2023年公示地価：住宅地の地価上昇率ランキング
| 順位 | 区 | 標準地所在「住居表示」 | 上昇率 |
|---|---|---|---|
| 1 | 足立区 | 綾瀬一丁目１１１番２外｢綾瀬１－３２－３｣ | 8.1％ |
| 2 | 足立区 | 千住緑町一丁目１番８｢千住緑町１－２－１｣ | 7.9％ |
| 3 | 荒川区 | 東日暮里一丁目１番１３｢東日暮里１－３－２｣ | 7.8％ |
| 4 | 中野区 | 新井二丁目４８番２７｢新井２－８－１０｣ | 7.5％ |
| 5 | 北区 | 滝野川五丁目６番４外｢滝野川５－６－４｣ | 7.5％ |
東京都2023年公示地価：商業地の地価上昇率ランキング
| 順位 | 区 | 標準地所在「住居表示」 | 上昇率 |
|---|---|---|---|
| 1 | 台東区 | 西浅草二丁目６６番２｢西浅草２－１３－１０｣ | 8.8％ |
| 2 | 足立区 | 千住二丁目５７番３外 | 8.0％ |
| 3 | 中野区 | 中野三丁目１０７番１０外｢中野３－３６－１５｣ | 7.9％ |
| 4 | 板橋区 | 板橋一丁目４８番２６｢板橋１－４８－１２｣ | 7.1％ |
| 5 | 板橋区 | 大和町１４番２外｢大和町１４－１４｣ | 7.1％ |
＜銀座＞エリアの地価も回復傾向に
銀座は高級ブランドショップを始め多くの商業施設があり、インバウンドにより地価も大きく上昇していましたが急激な地価上昇の反動もあり新型コロナの影響で地価も局面となっていました。
しかし2022年は新型コロナの規制も緩和され、「富裕層による消費が好調であることから店舗の収益性は回復傾向」である事や、「今後の訪日外国人観光客の本格的な回復への期待感」などから中央区銀座5-22（商業地）は前年の1.1％の下落から1.5％の上昇へと転じました。
「浅草」エリアも地価上昇が見られるなど、日本経済にも大きな影響を与えるインバウンドの回復期待も大きくなっていると考えられます。
今後のマンション価格への影響
近年は新型コロナの影響とインフレ、世界情勢や急速な需要の増加等により建築費は大幅に上昇してきており、現在も慢性的な人手不足も加えて高止まり傾向となっています。
今後はそこにさらに地価上昇の影響も加わり、特に新線・再開発、公共投資の計画があり居住人口や就業人口の増加が見込まれるエリアにおいてはさらなる地価上昇の可能性を秘めており、マンション価格にも影響が出ると考えられます。
また地価は再開発やインバウンドなど将来の期待によっても上昇しますので、いわば地域経済の先行指数とも言えます。今後も地価が上昇するエリアはますます発展も見込まれ、周辺や沿線の住宅需要の増加やマンション価格の上昇にもつながる可能性もあると考えられます。
