データで見るワンルームマンション投資・東京の優位性とは【プロが教える不動産投資コラム】
2021年は例年より梅雨入りの時期が早いようです。筆者がこの原稿を執筆している最中にも、東海・近畿地方も梅雨入りとなりました。新型コロナにつきましては依然全国の広いエリアにおいて蔓延しており、経済においても厳しい状況が続いています。一方では大規模なワクチン接種も始まり不安と希望がまさに交錯している状況と言えます。
今回のコロナを契機として日本国民の考え方・行動の仕方など様々な所において大きな影響が及んでいます。健康と共に大切なのが家族や友人、さらに経済的な確立もとても大切であると感じます。
コロナを契機として資産運用を始める方も多くいらっしゃり、不動産投資、とりわけ一部屋から購入できるワンルームマンション投資は現在もとても人気があります。
ただ不動産投資と言ってもやみくもに購入すればいいというものではなく、様々な角度からのデータ分析も大切となります。 今回は同じ不動産投資の中でも東京の優位性についてデータに基づいて検証してみたいと思います。
持ち家率の低い東京都
不動産投資をする場合、「持ち家率が高いエリア」と「持ち家率が低いエリア」はどちらが投資エリアに向いているかと言うと、これは明らかに「持ち家率が低いエリア」と言えます。株には投資はやるかやらないかという選択肢がありますが、住宅の場合は「購入か賃貸か」という選択になります。つまりどちらにしても必要不可欠な対象となる訳です。ですので多くの方が家を所有しているエリアでワンルームマンションを建設しても居住ニーズは当然の事ながら落ちる訳です。 全国持ち家率ランキングを見ると秋田県が1位で、東京都は下から2番目の46位となっています。もちろん秋田県や富山県においても優良賃貸住宅の一定の需要はありますが、東京は特に賃貸ニーズも多く、ワンルームマンション投資のエリアとして適していると考えられます。
| 順位 | 都道府県 | 持ち家率 |
| 1位 | 秋田県 | 77.3% |
| 2位 | 富山県 | 76.8% |
| 3位 | 福井県 | 74.9% |
| 45位 | 福岡県 | 52.8% |
| 46位 | 東京都 | 45.0% |
| 47位 | 沖縄県 | 44.4% |
都心に近い程共同賃貸住宅のシェアが高い
距離圏別の「共同賃貸住宅」のシェアを見ると都心から10キロ、20キロと離れる程にワンルームマンションなどの賃貸住宅に住む方の割合は減っていきます。
なぜなら都心から離れれば離れる程土地代が安く、比較的住宅が購入しやすくなるからです。一方東京の環状7号線の内側など10キロ圏内は地価も高く賃貸住宅に入居する方の割合が高いという事です。 賃貸住宅に住む単身者の方などはこのコロナ禍においても交通利便性を重視する傾向にあり、都心に近い、または交通利便性が高い方が賃貸ニーズが高い傾向にあると言えます。つまり同じ不動産投資でも東京23区など比較的都心に近い所は賃貸住宅の取引が活性化しているという事が言えます。
距離圏別「共同賃貸住宅」のシェア
| 距離 | 共同賃貸住宅のシェア |
| 10キロ圏 | 43.5% |
| 20キロ圏 | 41.9% |
| 30キロ圏 | 30.0% |
| 40キロ圏 | 21.9% |
| 50キロ圏 | 20.5% |
単身者の借家共同住宅に住む割合は高い
このデータから言える事は25歳から30代まで含めて比較的年齢が若い方程、共同住宅賃貸住宅に住む割合が高いという事です。
年齢が上がると共に経済力も高まり、コンパクトマンション・ファミリーマンションなど住宅購入者の割合も高くなる訳です。 という事はそのエリアにおいて20代・30代の若い方の人口比率が高いエリア程、ワンルームマンションなどの賃貸需要が安定的に見込める事を物語っています。
単身者の借家共同住宅に住む割合
| 年齢 | 割合 |
| 25歳未満 | 96.0% |
| 25-29歳 | 91.0% |
| 30-34歳 | 84.5% |
| 35-39歳 | 77.0% |
| 40-44歳 | 69.6% |
| 45-49歳 | 61.9% |
| 50-54歳 | 54.7% |
高齢化率のスピードが遅い東京都
当然の事ながら日本全国で高齢化は進んでいきますが、首都等の圏域別高齢化率の推移を見てみると東京都は全国平均と比べると高齢化のスピードが遅い事が分かります。
高齢化のスピードが遅いという事は若年層の人口流入が長期に渡って続くという事を示しています。
ではなぜ東京都は若年層の人口流入が続くのでしょうか。 東京都は金融・IT・サービス・情報通信など男性はもちろん女性にも多くの需要をもたらす産業があるからです。今回の新型コロナにより一時若年層における超過転出減少も見られましたが、ここ直近ではまた若年層の東京の転入超過が増え、より高齢化のスピードが収まると予想されます。
首都圏における普通法人数
資本金が1億円以上の普通法人において全国3万1,501社のうち東京都が14,093社と全国の46.7％を占めている事が分かります。さらに資本金が10億円以上の会社に絞ると東京は54.8％となっています。外資系企業の割合も約70％となっています。
東京には多くの企業が集積し、日本の経済の中心となっている事が分かります。就業人口も多くそれだけ賃貸需要も多いという事が言えます。 このように東京都は圧倒的な労働人口と住宅需要を生み出している訳です。
再開発の多い東京都
不動産投資をする上においては現在の街の姿だけではなく、今後大きく変貌していく未来像も不動産投資の醍醐味と言えます。
首都圏の再開発等事業地区数推移のデータを見てみると、首都圏における市街地再開発事業443エリアの中で、東京都は239か所と圧倒的なシェアがあります。
これは長期に渡って持続可能な都市再開発とともに東京におけるスクラップ＆ビルドという考えに基づいています。また駅前の再生、防火対策を通じた地域の安全性の確保、商業施設、福祉施設、企業などの整備に伴いより住みやすい街づくりが随所において進んでいます。 もちろん東京近県においてもそのような開発・傾向はありますが、東京はさらにそこに民間・ファンドの投資も相まって成長が続く訳です。
今回は様々な角度からデータに基づいて解説させて頂きましたが、今後皆様が不動産投資をする際の一つの参考にして頂ければ幸いです。
