2022年寅年・どうなる不動産投資市場？【プロが教える不動産投資コラム】

2022年は「寅千里走る」。経済も活況か？

今年は寅年です。「寅千里走る」と言う言葉にあるように寅年は非常に活気に満ちた年回りになると言われています。

過去の寅年を振り返って見ると1998年の寅年はバブル崩壊後、不動産市場における不良債権が徐々に処理され始めた時期で、その後都心エリアを中心に不動産価格が上昇に転じという経緯がありました。

また前回の寅年は2010年でしたが2008年のリーマンショックから立ち直りの兆しを見せた頃でその後、安倍新政権による大規模な金融緩和政策により不動産価格が上昇し始めました。 今回の寅年においてもアフターコロナでの経済の活性化を目指すという観点では、過去の寅年とは状況は違うものの、復活の局面にあるという意味で共通項があるのではないでしょうか。

2022年の不動産投資市況の動向について

（1）オフィス空室率が改善

新型コロナにより大きなダメージを受けた東京オフィス市場は回復の兆しを見せると考えられるからです。都心5区などにおいては空室率の低下傾向が見られていますが、今年は大企業の移転や縮小による空室率をIT系の新興企業などがその穴埋めをしていくかと考えられます。

（2）2022年も続く首都圏再開発と建築費の上昇

東京駅や日本橋、虎ノ門、品川、渋谷、新宿、池袋、羽田空港など多くのエリアで再開発が進みます。再開発により東京の国際競争力が増し、東京の不動産の価値を押し上げる要因となります。

こうした再開発等による建設需要の他、41年ぶりと言われる企業物価の上昇によりコストが押し上げられ建築費の上昇につながる事が予想されます。

直近でも生コン・ガソリン価格などもかなり上昇しています。 こうした要因から建築費の上昇が続く可能性もあります。

（3）今年の金融動向について

アベノミクス以来大規模な金融緩和政策が続いていますが、今年も大幅な金利上昇とはいかないと考えます。なぜなら日銀の黒田総裁は、たとえ消費者物価が2％に到達してもその2％が安定的に推移するまでは市場に資金を供給すると明言しています。

つまり現在の低金利の状況はしばらく持続されると考えられます。 但しこれから不動産投資を始める方においてはある程度金利が上昇しても返済計画に影響が出ないようゆとりを持ったローンを組む事も大切です。

（4）地価動向

国土交通省から1月1日時点の公示地価が今年3月、また7月1日時点の基準地価が9月にそれぞれ発表される予定です。

地価に関してはまさに「玉石混交」の様相を一段と強めていくと考えられます。

つまり新型コロナ・インバウンドの減少によりダメージを受けたエリアは依然弱含みで推移されると考えられる一方、新線・再開発・公共投資計画が期待されるエリアは一段と上昇する可能性を秘めているという事です。

しかし多くの不動産会社の土地仕入れ担当者に取材しても、マンション用地にふさわしい土地の面積は限られており、仕入れがなかなか難しいという話もよく耳にします。 公示地価・基準地価がそのまま市場価格に反映されるとは限らない事を示しています。

（5）マンション価格動向は

世界の主要都市の不動産価格から見ると東京の不動産価格には割安感がある事が分かります。その要因としては今回のコロナによる経済的なダメージが他の主要国の都市と比べて少なかったという事も要因の一つとして考えられます。

国内においては近年マンション価格の上昇が続いています。しかし投資系のワンルームマンションは新築ファミリーマンションと比べて割安感があると言えます。

不動産経済研究所の調べによると、新築ファミリーマンションの東京都区内の2012年の平均価格は5,283万円でしたが、2021年（1～6月）には8,041万円と約52％上昇しました。

それに対して新築投資系ワンルームマンションは2012年の首都圏の平均価格は2,382万円でしたが、2021年（1～6月）は3,125万円と約31％の上昇となっています。

これはその間に地価や建築費のコストアップが影響しています。しかし新築ワンルームマンションは期待利回りなど収益還元法によって価格が決まる側面もありますので、それだけ価格の安定度が高いと言えます。 このように投資系のワンルームマンションはまだまだサラリーマンが買いやすい状況にあると考えられます。

資産格差が進む時代に新たな資産形成を

新型コロナにより国の財政が悪化しており、国の借金も増加しています。12月24日に2022年度の予算案が成立しましたが、10年連続で過去最高となり、その3分の1は国債などの借金となります。国の社会保障費も増加しており将来の年金も減額される可能性もあります。

また2022年は、あらためて資産格差の問題がクローズアップされると考えます。現在日本の個人金融資産額が約2,000兆円と言われています。日本の人口は約1億2500万人ですので、一人当たりに換算すると約1,600万円となりますので二人家族であれば3,200万円、3人家族なら4,800万円となる訳です。しかし金融資産はある方、ない方の格差が近年は特に拡大傾向となっており、野村総研の調査によると金融資産が5000万円以上のいわゆる富裕層は約474万世帯だそうです。日本の世帯数は総務省の統計を見てみると約5500万世帯ですので、富裕層の世帯の割合は約11％となっています。

これからの時代は預貯金だけでの資産形成は難しく、不動産投資など何等かの資産形成がますます大切な時代となってくるのではないでしょうか。