新旧それぞれの価値観と不動産投資【プロが教える不動産投資コラム】

世界的に環境問題が大きな課題となっています。地球温暖化を始め資源やエネルギー、食糧問題など今後の生活にも密接に関わってきています。SDGs（持続可能な開発目標）として物を使い捨てにしないで有効に活用する手法も重要となってきています。

世の中には既に新しい物と古き良き物が混在しながら成り立っており、それぞれ価値を有しています。今回のコラムではこうした観点から不動産市場にも目を向け、検証してみたいと思います。

リサイクルショップが流行っていますが

世の中は「リユース」が盛況となってきています。環境問題の関心の高まりに加えて、インフレによる物価高でリユース品の需要も増えていると考えられます。洋服や日用品、電化製品、お酒などもリサイクルショップと呼ばれるお店で販売され賑わっているようです。

ところで皆さん、リサイクルとリユースの違いはご存じでしょうか。リユースとは一旦手放された商品を再び利用する事で、リサイクルは破棄された商品などの素材を再利用する物です。ですから正確には「リサイクルショップ」という呼び名は正しくなく、こうした商品は「リユース品」となる訳です。廃棄されたペットボトルやアルミ缶などを再利用するのが「リサイクル」になります。

リユース品のメリット

リユース品の魅力は何といっても価格が安い事が挙げられます。少ししか使わない季節の物や、すぐに不要となる子供用品などもリユースを選ぶ方も多いのではないでしょうか。

物がいつまでも使われる事で資源の無駄遣いも削減され、環境やお財布にも良いのではないでしょうか。

しかしこうした時流の中で、段々と「新品」など「新しい物に触れる機会」が減ってきているとも言えます。

一方、またリユース品とは違いますが、希少性が高く価値が上がっているものなどもあります。例えば時計ではロレックスや、お酒では日本のサントリーウイスキーなどは希少性が高く流通価値も上昇しているので、投資目的で購入する方も多くなっているようです。

新しい物の価値と喜びとは

車・電気製品・携帯電話などはスペックが大きく進化してきています。

車は新しい技術が次々と開発され、また電気自動車やハイブリッドなど基本的な構造も変化してきています。キーレスも進んでおり車自体がコンピューターのようになってきている気がします。「空飛ぶタクシー」も試作されており、車はどんどん進化してきているようです。また携帯電話も大きく進化し、OSのバージョンも進化しますので10年前の携帯を使っている方は少ないのではないでしょうか。6月末には3次元化された世界を楽しむ事ができるゴーグル式端末の販売も開始さています。

このような「新しいものに触れる喜び」も確実にあると思います。入学や入社を始め何かの「記念日」などに購入した「新品」は、その後の人生とともに時を過ごす物となります。

新札の発行

「古い物」の価値が見直される中で、「新しい物」として2024年7月3日には「新札」の発行が予定されています。新しく発行されるのは一万円札、5千円札、千円札です。つまり日常的に使われているお札のほとんどが新しくなる訳です。

紙幣はおよそ20年毎に新しくなっています。現在使われている紙幣は2004年からで、その前は1984年にデザインが変わりました。今から20年前の2004年は、2000年頃のITバブルが終わり、その後また景気が拡大してきた時期でした。

さてこの頃の1万円と今度発行される1万円では何が違うでしょうか。実は何と1万円の実質的な価値が今の方が下がってきているのです。インフレ・物価上昇によって同じ1万円でも買える物が少なくなってきています。インフレ時には現金で持っていると資産が目減りするので、資産を運用する必要性も高くなってきていると言えます。

不動産投資市場の場合は

では、不動産投資の場合はどうでしょうか。

投資手法として考えると、不動産投資自体は江戸時代の「長屋」にもあるように、「古くからあるもの」です。住宅の需要は安定しているため不動産は「投資」としても、また「資産」としても極めて安定していると言えます。

現在はNISAやiDeCoを始め、仮想通貨など多くの新しい投資も登場しています。

しかし、不動投資ほど歴史と実績・安定性のある投資はなかなか他にはないと言えます。

つまり不動産投資は「古き良き」伝統的な素晴らしさを併せ持つ投資と言えるのではないでしょうか。

かつてのワンルームマンションのスペックは

投資対象であるマンションも新築にするか中古にするかは選択のポイントとなっています。単に価格だけ比較すれば中古の方が安い場合もあります。しかし、ここで注意しなければならない事は「ワンルームマンションのスペックは大きく進化している」という事です。

かつてワンルームマンションは15㎡前後の広さの物件も多く、バブルの頃などは、いわゆる「3点ユニットバス」と呼ばれるバス・トイレ・洗面が一体となっている構造も多く採用されていました。その後は専有面積も広くなる傾向にあり、専有面積も20㎡を超える物件も多くなり、バス・トイレ別も増えてきています。

進化する最新のマンション

さらに最近では女性の方の入居も増えていますのでセキュリティ面も充実し、ネットショッピングに対応した宅配ロッカー、スマホを利用して施錠や家電の操作ができるスマートホームなど、現代の暮らしに合った仕様となってきています。もちろん物件によって仕様も異なりますが、非常に進化してきていると筆者も感じます。今後のマンションは「AI」や「IoT機能」により、ますます差別化が進む可能性もあります。

マンションの設備等が進化している中で、ローンを利用して不動産投資をしても、中古のマンションはローン返済終了の時にはやはり設備や建物なども、物件のクオリティや管理などによっても異なりますが、古く感じてしまうのではないでしょうか。

また中古マンションのお風呂・キッチン・トイレなどの設備の耐用年数は新築と比べて短めとなりますので、適宜メンテナンスが必要となります。

耐震性の面では1981年以降は「新耐震基準」となっています。それ以前の「旧耐震基準」のワンルームマンションは築40年を超えており、中古市場でも流通していますが価格も安い傾向にあります。

マンションの資産価値はどう変わる

よく筆者のセミナーに来られる方の中には新しいワンルームマンションを購入しても貸すのに抵抗があるという方も中にはいらっしゃいます。そこで筆者はこう説明しています。それは「貸すのがもったいないと思うような物件だからこそ投資物件としての魅力と資産価値が高い」という事です。

さらにこれからの資産運用で大切な事はズバリ、資産寿命の長さです。現時点で最も新しいワンルームマンションはその構造、耐震性、スペック、セキュリティ、デザインを含めてまさに時代の最先端を行く物件となります。

「安かろう古かろう」だけの物件ですと、逆に管理コストの上昇や賃料の上昇率の低下などの弊害ももちろん立地によりますが発生する場合もあります。

「現時点で最も資産寿命の長い物件」を購入する事は将来に対する安心も同時に手に入るという認識を持つ事も大切です。これからの時代は単なる価格だけでなく、クオリティの高い物に資産を集約するという視点も大切かと考えます。

このように新旧の価値観が混在する世の中においてそれぞれの価値観を認識しつつ、将来のための資産運用を検討する事も大切ではないでしょうか。

中でも最新の設備・仕様を持った好立地の「新築ワンルームマンション」は長期的にも賃貸需要も持続し、「人生100年時代」に対応した資産需要の長い投資対象と考えられます。