不動産投資セミナー会場で頂いたお客様からの質問【プロが教える不動産投資コラム】

最近では各種イベントの開催も増えてきているようですが、不動産業界においても不動産投資などの各種セミナーも増えてきています。

先般も大阪の大きい会場で資産運用フェアがありましたが、筆者もそこで講演させて頂きました。とても多くのお客様に参加して頂き、大阪在住の方の中でも東京の不動産投資市場に関心を持つ方も非常に多かったという印象を受けました。

そのようなセミナー会場において講演後、お客様から質問を頂く機会も増えてきました。 今回のコラムではこれからマンション投資をする方がどのような疑問を抱いているのかについてお答えさせて頂きたいと思います。

＜質問＞東京を中心にマンション価格が上昇傾向となっていますが、どのような方が購入しているのでしょうか？

現在ワンルームマンションなど投資をするお客様で一番層が厚いのはやはり一般の会社員の方で、物件にもよりますが概ね20～30代から40代で年収が500万円以上ある方が主流となっているようです。

年収が500万円以上ある割には生活にゆとりを感じられない世帯も多く、その背景には名目賃金と手取り額のギャップが挙げられます。

つまり額面の給料が多少上がったとしても、各種年金、保険料、税金などで手取りが増えず、その結果可処分所得も増えず、思うように貯金ができないという現状がある訳です。

そこで家賃収入を得る事により長期の視点で不動産投資を通じて資産形成をしたいという層が台頭しているという事です。

＜質問＞投資利回りという視点で見ると、東京の不動産よりも地方都市の方が投資効率がいいのではないでしょうか？

不動産投資というと、どうしても投資利回りに着眼点が置かれがちです。ただしここだけを中心に焦点を絞りすぎると、思わぬ落とし穴がある事について注意が必要です。

あまりにも利回りが高すぎる物件は、「表面利回り」と「実質利回り」の差が拡大する傾向となります。

「表面利回り」とは「物件価格に対する年間の家賃収入に対する割合」を示します。それに対して「実質利回り」とは「物件価格に対する管理費・修繕積立金・税金などを差し引いた賃料に対する割合」です。

地方都市の特に低グロス価格のワンルームマンションであってもRC構造のものであればその多くがオートロック・エレベーターさらにセキュリティシステムなどが装備されています。

価格が安い物件でも年間のそれらの最低限のコストは一定程度かかる訳です。

つまり家賃が10万円のワンルームマンションよりも家賃が3万円のマンション方が一般的には「管理コストの割合」が高くなる傾向となります。

また余りにも価格が安いマンションについては、中古市場において金融機関のローン評価が出づらいという実態もあります。当初は利回りが高くても10年後20年後のそのエリアの人口増減率、高齢化率、などによって不動産市場の動きに大きな影響を受けるケースも考えられます。 不動産投資は長期の投資ですので、「短期的な高利回り」よりも「長期の安定利回り」を求めるという視点も重要かと考えられます。

＜質問＞今後の投資系ローンの金利動向はどうなるのでしょうか？

現在ワンルームマンションなどの不動産投資をする方の投資系ローンは概ね1.6％から3％以内のレンジで推移していると思われます。

物件やお客様の属性などによって利用できる金融機関、できない金融機関もある訳です。

日本は長らくデフレ経済の中で推移し、アベノミクス、スガノミクスにおいて大胆な金融緩和政策も推進され、低金利の状況が現在も続いています。

このような低金利がいつまで続くのか、という答えはなかなか難しいですが日銀は当面金融緩和継続の意思を表明しています。

今後理想的なのは岸田政権における所得倍増計画などでサラリーマンの給与所得が幅広く上昇し緩やかに物価が上昇し、その先に緩やかに金利が上昇するというシナリオではないかと考えます。

ただし外的要因として米国などでは資産購入の縮小という流れがあり、金利上昇の動きも見受けられます。米国の景気が日本よりも先行して本格化すれば為替もドル高円安に動きやすくなると考えられます。

そうなると現在においても食料品を始め資源価格などの輸入価格が上がる中で、円安が加速すればさらに物価上昇に拍車がかかる可能性もあります。そうなるとこのような外的要因が金利上昇の要因になる可能性も秘めています。 しかし外的要因を含め極端な動きがない限り、投資系ローンなどの金利水準は低利圏で推移する可能性が高いと考えます。

＜質問＞30代のサラリーマンの方からの質問です。自分は手持ち資金もあまりなく、資産も持っていません。こんな私でも不動産投資をできるのでしょうか？

現在の不動産投資市場においては一定の勤続年数・一定の年収があり、他のローンの滞納がないなどのエビデンスがあればローンを組む事が可能です。

お客さまの場合はまだ30代ですので、長期でローンが組めるという時間的な資産もお持ちです。つまり自己資金がさほどなくても金融機関から得られる「信用力」と「時間という資産」があれば不動産投資は十分する事が可能です。もちろん40代50代の方でも始める事は十分可能です。 不動産投資をする際には現在自分が持っている「不動産投資をするに値する力量」を客観的に確認するという視点がとても大切です。

＜質問＞不動産投資をする際の情報の集め方について教えて下さい。

情報というのは実際にこのようなマンションセミナーに参加したり現地を視察したり、物件を内見したり、直接的な視点でエリアや物件等を確認するという見方と、もう一つは、インターネット・新聞・書籍などの二次情報を利用しながら検討するという方法があります。

大切なのはこれらの二つをバランスよく利用する事です。

物件を見る際も単に部屋だけを見るだけでなく、共用部、建物管理、長期修繕計画、その物件が立地している街の魅力、そのエリアの再開発、さらにその沿線上の再開発等によって購入するマンションの資産価値がキープできる可能性を検証する事もとても大切です。

不動産会社の営業マンの方と折衝する際には遠慮なく疑問をぶつけて、なるべく疑問を解消したうえで契約できるような状況が望ましいと考えられます。 セミナー参加者の方からは多くの質問を頂きますが、今回はその一例を紹介させて頂きました。今後の不動産投資をする際の参考にして頂ければ幸いです。