｢走攻守｣三拍子そろった不動産投資の考え方【プロが教える不動産投資コラム】

今年の夏の甲子園（全国高校野球選手権大会）は初めて優勝旗が東北の仙台育英高校に渡り、監督の感動的なインタビューも印象的でした。

プロ野球も残り試合が減る中で優勝争いも白熱した展開が繰り広げられています。今年のプロ野球選手でズバ抜けた成績を残しているのは何と言ってもヤクルトの村上選手ではないでしょうか。若干22歳という若さにも関わらず、三冠王を射程距離における稀有な存在と思われます。

また米国の大リーグにおいては何と言っても大谷選手の大活躍が挙げられます。大谷選手は「投げる・打つ・走る」と言ったまさに三拍子そろった今年もMVPの可能性もある空前絶後の選手とも言えます。

今回は野球を例に不動産投資を考えていきたいと思います。

野球選手における「走攻守」を不動産投資に例えると？

こうした「投げる・打つ・走る」などの能力は「走攻守」と呼ばれ野球選手に求められるスキルと言われています。

では、これを「不動産投資」に例えるとどうなるでしょうか。

例えば「功」は、まさしくワンルームマンションは大きな買い物ではありますが、ご自身が買える要件が揃った時に迷わず果敢に攻めて好立地のマンションをゲットするという事に置き換えられます。

「走」についてはベース間を走るだけではなく、長い間試合を休まず出場し続けるという事の意味にも置き換えられます。

「守」は資産の保全、マンションにおける維持管理、大規模修繕という言葉が当てはまるかもしれません。また長い間試合を休まず活躍するという事は長期安定したマンション経営を続ける事にも繋がります。

今回は野球における「走攻守」に置き換えながら、不動産投資について考えてみたいと思います。

不動産投資における「攻」とは？

具体的に「功」＝「攻める」という観点から見てみたいと思います。

不動産投資は当然の事ながら「やる権利」と共に「やらない」という選択肢もありますが、年齢、年収、銀行からのローンが組めるという信用力が整えば、多く買う必要はありませんが、一部屋二部屋チャレンジしてみるというのも一つの考え方ではないでしょうか。

筆者も長年多くのお客様と接してきましたが、購入に踏み切れないお客様は不動産投資におけるネガティブ要因において反応を示す方も多いように感じます。

もちろん何千万円という高額な買い物ですからより慎重になるのは当然の事ですが、不動産投資においてはすべてに条件が完璧に揃い、100点満点の物件が手に入る事はまずないと考えて良いでしょう。80～85点を合格点とする柔軟な考え方を持って契約に望む姿勢ができるかどうかという事です。但し、やみくもに購入すればいいというものではなく、下記に記した通りいくつかの条件を満たす事も大切です。

＜投資用マンション選びの条件＞

• 立地：都心またはターミナル駅などにアクセスしやすく、駅まで徒歩圏
• 将来性：周辺・沿線・ターミナル駅などに再開発計画などがあり将来性が高いエリア
• 生活利便性：商店街や商業施設、公共施設、病院など生活利便施設が近くにある
• 環境：落ち着いた住環境がある。（但し駅周辺の場合は商業地域が多く利便性が優先される場合もある）
• 建物のクオリティ：最近の建築基準を有している
• 安全性：耐震性、耐火性のみならず最新のセキュリティシステムを有する

不動産投資における「走」とは？

「走」、「走る」とはどういう事かと言うと、「走塁」つまり走ることで塁を重ねて得点に結びつける訳です。

不動産投資においては投資マンションを経営して家賃収入を得て、さらに月々の投資ローンを返済していく訳です。

毎月のローンを支払っていく事で、元金部分の返済が進みますので、野球で言えばバッターボックスから一塁、二塁へと進んで行く事になります。さらに返済期間が終了してローンを完済すれば、ホームベースに戻ってきて得点になる事を意味します。着実にローンを返済するにはしっかりとした資金計画も必要となってきます。

マンション投資は株式投資のような短期の投資ではありませんので、ここは「長期の目線」で運営する事が大切です。最も大切な事は賃料収入が途絶えず、賃料もある程度物価に連動して上昇していくような物件を選ぶ事です。

近年では湾岸エリアや都心エリアなどで、超高層マンションを購入して短期の転売目的とする中国などアジア圏の投資家が台頭しています。

ワンルームマンション投資はタワーマンションなどと違って短期のキャピタルゲインを期待するのではなく、長期安定的にインカムゲインを得る事に主眼が置かれています。それでもアベノミク以降一定のキャピタルゲインを得られる物件もある事も事実ですが。

ここはタワーマンションなどと比べて相対的にキャピタルゲインが少ないという考え方は一旦捨てて頂いて、あくまでも長期安定投資、老後2000万円問題を見据えた投資と割り切って持つ事も大切かと考えます。

不動産投資における「守」とは？

野球選手はバッティングだけではなく守りもとても重要です。

また守るという意味では年間に100数十試合も出る訳ですので、当然の事ながら自分の身体を守るという意識が極めて重要になります。マンション投資においても建物の資産価値を維持する上で建物の維持管理が極めて重要となります。

野球と違って相手チームからの攻撃はありませんが、自然災害や建物の劣化などから守る適正な「建物管理」が必要となってきます。

中古マンションの中には築年数が40年を超えるマンションで中には管理状態が良くないようなマンションもある事も事実です。そのようなマンションでも管理組合、管理会社、施工会社の連携で迅速に手直しできるかどうか、これはとても重要なポイントです。

以下ワンルームマンション投資において資産の保全、守るという観点から大切なポイントを列記したいと思います。

＜マンション管理のポイント＞

• 建物管理：経験と実績のある管理会社に管理が委託されている。長期修繕計画が策定されている。適正な修繕積立金・修繕積立基金が設定されている
• 賃貸管理：手間がかからないでマンション経営のできる仕組みが整えられている。

走攻守のバランス感覚が重要

このように不動産投資の「走攻守」を当てはめてみましたが、これは野球選手にも言えますが「バランス感覚」も重要となってきます。

野球選手で「走攻守」が全て優れたマルチプレイヤーはそれほど多くはおりません。ですから多くの人を魅了する訳です。

逆に不動産投資では、このバランスが整っている事が重要となってきます。

将来のための資産形成にとって、「走攻守」がバランス良く整ったマンション投資が重要となってくるのではないでしょうか。

このように野球と例えるのは多少無理があるかもしれませんが、筆者は野球が好きなのでお許しください（笑）