基準地価にみる最新地価動向とマンション投資【プロが教える不動産投資コラム】
2024年9月17日に「基準地価」が発表されました。マンション価格や資産価値にも大きな影響がある地価の動向について検証してみたいと思います。
基準地価とは
地価を表す指標として「公示地価」と並んで重要なのが「基準地価」です。「基準地価」は「都道府県地価調査」とも呼ばれています。「公示地価」が1日1日現在の地価を表すのに対して、「基準地価」は7月1日時点の地価を表します。
またその他にも「路線価」「固定資産税評価額」などもあります。こうした地価の動向を正しく把握する事で、不動産の資産価値の動きなどを把握する事もできます。
2024年9月に発表された「基準地価」によると、全国平均では全用途平均・住宅地・商業地のいずれも3年連続で上昇し、上昇幅が拡大しました。特に商業地は全国平均で前年比2.4％上昇となりました。新型コロナにより調整局面にあった地価は急速に回復基調にある事がうかがえます。
東京都の地価動向は
特に東京都の地価は上昇傾向にあり、住宅地では2023年の3.1％から2024年は4.7％の上昇に、商業地では2023年の4.6％から2024年は8.5％と上昇幅が拡大中です。
特に億ションなども多く発売される東京都区部の地価上昇率が高く2024年には住宅地で6.7％、商業地で9.7％の上昇となり商業地の地価上昇が大きくなっています。
また東京都心部では住宅地で9.2％、商業地では11.0％と大きく上昇しています。
東京都全体で地価上昇率が拡大しており、地価上昇の波が大きく広がってきているようです。
＜基準地価＞東京都の地域別対前年平均変動率
| 住宅地 | 商業地 | |||
| 2023年 | 2024年 | 2023年 | 2024年 | |
| 東京都 | 3.1％ | 4.7％ | 4.6％ | 8.5％ |
| 東京都区部 | 4.2％ | 6.7％ | 5.1％ | 9.7％ |
| 区部都心部 | 5.0％ | 9.2％ | 5.0％ | 11.0％ |
| 区部南西部 | 3.8％ | 6.3％ | 5.0％ | 8.7％ |
| 区部北東部 | 4.2％ | 6.0％ | 5.3％ | 8.4％ |
| 多摩地域 | 2.2％ | 3.0％ | 3.0％ | 4.5％ |
区部都心部：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区
区部南西部：品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区
区部北東部：墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区
東京都の商業地の地価上昇率ランキング
投資用マンションなどが建設される事の多い商業地の地価が大きく上昇していますが、東京都区部の商業地で大きく地価が上昇した地点を見てみましょう。
最も地価上昇率が高かったのは台東区の「西浅草2丁目」で、なんと前年比25％もの上昇です。訪日外国人など観光客の増加が寄与していると考えられます。次いで大規模再開発の進む渋谷エリアの「丸山町」が20.8％の上昇です。
3位は西武新宿線「下落合」駅に近い「中落合２－８－９」の地点が20.3％の上昇です。山手線「高田馬場」へわずか1駅、「西武新宿」へわずか2駅という、いわゆる穴場的なスポットです。
4位は中野区の｢中野５－６７－５｣が19.8％の上昇です。実は筆者の事務所があるエリアに該当し、大変驚いています。「中野ブロードウェイ」や「中野サンモール」などがあり生活利便性が高く、中野駅ビルや中野サンプラザの建替えなど大規模再開発が進み非常に将来性の高いエリアと言えます。
駅周辺には億ションのあるタワーマンションや商業ビルが建設されており、まさに筆者の先見性が証明された訳です（笑）
＜2024年基準地価＞東京都の商業地 地価上昇率ランキング
| 順位 | 区 | 基準地価の所在「住居表示」 | 上昇率 |
|---|---|---|---|
| 1 | 台東区 | ｢西浅草２－１３－１０｣ | 25.0％ |
| 2 | 渋谷区 | ｢円山町２２－１６｣ | 20.8％ |
| 3 | 新宿区 | ｢中落合２－８－９｣ | 20.3％ |
| 4 | 中野区 | ｢中野５－６７－５｣ | 19.8％ |
| 5 | 新宿区 | ｢西新宿７－１８－１９｣ | 19.5％ |
| 6 | 台東区 | ｢浅草１－９－２｣ | 19.4％ |
| 7 | 台東区 | ｢浅草１－２９－６｣ | 19.3％ |
| 8 | 新宿区 | 山吹町３３２番１０外 | 19.1％ |
| 9 | 台東区 | ｢浅草１－３０－１１｣ | 18.8％ |
| 10 | 渋谷区 | ｢渋谷２－９－９｣ | 18.1％ |
首都圏の地価動向は
さらに東京以外の首都圏（千葉・埼玉・神奈川）の各県の地価動向を見てみましょう。
神奈川県では横浜市・川崎市などの地価上昇率が高く、平均で住宅地が3.2％、商業地で6.3％の上昇となりました。
千葉県は住宅地で4.6％、商業地で6.8％と上昇が続いています。市川市、流山市、浦安市などの上昇率が高くなっています。また工業地では船橋市が28.6％と高い上昇率となりました。
埼玉県は住宅地で2.0％、商業地で3.1％の上昇となりました。
いずれも地価上昇率が拡大しており、地価の上昇が東京都周辺部などにも波及しています。
＜基準地価＞首都圏の地価変動率の推移位
| 住宅地 | 商業地 | |||
| 2023年 | 2024年 | 2023年 | 2024年 | |
| 東京都 | 3.1％ | 4.7％ | 4.6％ | 8.5％ |
| 神奈川県 | 2.2％ | 3.2％ | 4.4％ | 6.3％ |
| 埼玉県 | 1.8％ | 2.0％ | 2.3％ | 3.1％ |
| 千葉県 | 3.7％ | 4.6％ | 5.2％ | 6.8％ |
全国の都道府県の動向は
全国平均で住宅地で0.9％、商業地で2.4％の上昇となりました。但し都道府県によって変動率は異なり、上昇しているエリアもあれば下落しているエリアも見られます。
住宅地・商業地ともに3％以上上昇となっているエリアは5都県となっています。こうしたエリアは、全国的に見ても将来性が高い希少なエリアと言えます。
＜基準地価＞ 住宅地・商業地ともに上昇率3％以上の都道府県
| 住宅地 | 商業地 | |
| 2024年 | 2024年 | |
| 千葉 | 3.2％ | 5.0％ |
| 東京 | 4.6％ | 8.4％ |
| 神奈川 | 3.2％ | 6.2％ |
| 福岡 | 3.8％ | 6.7％ |
| 沖縄 | 5.8％ | 6.1％ |
なぜ住宅地よりも商業地の方が地価上昇率が高いのか
住宅地においてももちろん上昇しているエリアも多くありますが、総合的に見ると商業地の上昇率が高くなっています。その理由としては、住宅地が居住用としての土地取引が中心であるのに対して、商業地においてはそこで大きな収益を上げる事を目的とした土地取引が多い事が挙げられます。
例えば駅周辺の大規模再開発に伴い新たなオフィスビルや商業施設が生まれる、また駅周辺に1泊何万もするようなホテルが建設される、さらに月額賃料が高額なマンションなどが建設される、さらに居住用の億ションが建設されるなど、このように商業地の土地は住宅地と比べて莫大な資金が動く事により上昇率が高まってきている訳です。
とりわけコロナ後の経済成長率の上昇、賃金の上昇、インバウンドの増加など様々な要素が複合的に絡み合って地価の上昇率を高める要因となっています。
地価が上がって嬉しい人、嬉しくない人は？
まず地価が上がって嬉しい人は、ズバリその土地の所有者、さらにその土地の上に建てられているビルやマンションの所有者です。地価が上がる事により所有不動産の時価総額が上昇し、さらに保有資産から発生する賃料も上昇傾向となります。マイナス要因としては土地の固定資産税・都市計画税などが上昇する事です。
一方、あまり嬉しくない人は、地価が上がった場所にオフィスや住宅を借りている方々です。借りている方は固定資産税や都市計画税は払う必要はありませんが、オーナーの負担が上がる事により、これが家賃に転嫁される可能性があるからです。
但し借りている方にとっても地価が上がるという事は周辺の再開発や街のにぎわいなども享受できるという副産物も生まれる訳です。
地価上がっている場所の共通点と、今後地価が上がるエリアのキーワードとは？
地価が上昇している場所の共通点として、下記などが挙げられます。
- 浅草などのインバウンドの増加しているエリア
- 渋谷・中野など再開発の進行しているエリア
- 都心に近い交通利便性の高いエリア
さらに今後の地価が上昇するキーワードとしては、東京で進む大規模再開発に加えて「新線・新駅」、また人口の転入が進む「転入超過人口」、特に「若年層」の動向も重要です。
また商業地の地価はホテル需要と重なり、インバウンドの増加によりワンルームマンション用地と競合するケースも見られます。今後ワンルームマンション用地の価格も上昇する可能性もあります。
都心部が発展するにつれて周辺や沿線の住宅需要なども増加していきます。今後の都心部などの街の発展を見据えて交通利便性の高いエリアの地価も上昇が続くと考えられます。
このように東京などの地価は回復基調が強まってきていると考えられます。今後のワンルームマンション投資の参考となれば幸いです。
