鉄道の連続立体交差化と不動産投資【プロが教える不動産投資コラム】

東京では鉄道の連続立体交差化が進む

2021年の東京五輪に向けて、現在東京都内においては国際戦略特区、都市再生緊急整備地域、アジアヘッドクォーター、大手不動産会社他電鉄系不動産会社、海外ファンドなどの出資による再開発と多くのプロジェクトが進行しています。

このような時代の中であまり目立ちませんが、東京都内の鉄道の利便性や駅の魅力が今後ますます高まって行く可能性を秘めています。

そのキーワードは鉄道と道路を立体的に交差させる「連続立体交差化」事業の推進です。東京都内には多くの路線がありますがこの進化した現代においてもいわゆる「開かずの踏切」が多くあります。

「開かずの踏切」は交通の渋滞や街の分断、経済の停滞などなど多くの弊害を併せ持ちます。これを「高架化」や「地下化」などで解消していく事業が進んでいます。

JR中央線の高架化は「立川」まで完了

近年「高架化」された例として中央線の「三鷹」～「立川」駅間があります。

中央線は「三鷹」駅から「立川」駅の約13キロの間に踏切が13箇所ありました。

この解決のために立体交差化が進められ、「三鷹」「国分寺」駅間の高架化が平成21年（2009年）に、さらに「立川」駅までの高架化が2010年に完了しています。

高架化により交通渋滞も解消され、中でも高架下には巨大な土地と空間が誕生し、そこには様々な商業施設、病院、介護施設、保育園、またシェアサイクル、さらに駐車場なども誕生しています。例えば高架下に土地が誕生してそこに駐車場ができるという事は、そこに駐車料金が発生し土地の稼ぐ力、いわゆる「収益力」が高まります。その結果駅周辺の地価上昇、さらに周辺のマンションなどの住宅価格にも影響を与える事になります。

高架化のメリットは

駅周辺が高架化で活性化すれば、街の治安にもプラス材料となります。駅中や周辺の街化が加速すれば夜も明るく人で賑わい女性にとっても安心な場所となる訳です。

また高架事業の開発とともに道路も拡張もされる事もあり、道路が拡張されるという事は容積率も緩和されより大型の商業施設が建設できる環境が整うという事です。

例えば「阿佐ヶ谷」駅付近を例に見ると、「阿佐ヶ谷」駅付近の高架下には2017年に「ビーンズ阿佐ヶ谷」が開業しています。また「高円寺」～「阿佐ヶ谷」駅間の高架下は「アニメストリート」などで活用されていましたが、その跡地には商業施設「アルーク阿佐ヶ谷」が2020年に開業しています。このように駅に近い一等地に商業施設などが誕生し地域の活性化や利便性の向上にも繋がります。

京王線の立体交差事業

現在京王線では「笹塚」駅周辺から「仙川」駅の7.2キロの間で高架事業が進んでいます。25箇所の踏切がなくなる予定で、井の頭通りを始め主要道路の交通が良くなります。

京王線は新宿へ直通で、また京王新線は都営新宿線に直通となり沿線の利便性も高いエリアです。

京王線はもともと人気路線ですが、高架化によりますます駅の魅力が増し、居住エリアとしての魅力も増し、駅に近いワンルームマンションなどは賃料の上昇や資産価値のアップも期待されます。

京王線の「柴崎」～「西調布駅」間の2.8キロの区間は路線が地下化されました。「調布」駅付近なども路線が地下化され電車が地上から姿を消しています。という事は新たに土地が誕生した事を意味します。その土地が更に有効活用されるという事です。

西武新宿線は地下化

現在西武新宿線の「中井」駅から「野方」駅までは「地下化」工事が進められています。地下となるのは｢新井薬師前｣駅や「沼袋」駅など主に中野区のエリアとなっています。

「新井薬師前」駅も「沼袋」駅も駅横の踏切により商店街が分断されています。

「沼袋」駅周辺は線路があるので道路も複雑で、バスなど車のアクセス経路も複雑です。

こうした街の分断や交通も今後は地下化により向上していくのではないでしょうか。 さらに「野方」から「井荻」、「西武柳沢」駅方面へと立体交差化が予定されていますが、構造については検討中との事です。

連続立体交差事業（東京都施行）＜事業中区間＞

路線	区間
京成押上線	四ツ木駅～青砥駅間
西武新宿線	中井駅〜野方駅間
西武新宿線、国分寺線及び西武園線	東村山駅付近
京王線	笹塚駅〜仙川駅間
JR埼京線	十条駅付近
京浜急行本線	泉岳寺駅〜新馬場駅間

連続立体交差事業（東京都施行）＜準備中区間＞

路線	区間
西武新宿線	野方駅〜井萩駅付近
西武新宿線	井萩駅〜西武柳沢駅間
東武東上線	大山駅付近
JR南武線	矢川駅〜立川駅付近

小田急線下北沢駅周辺もリニューアル

通常の土地の買収を伴う再開発は長期の時間を費やしますが、既存の路線を高架・または地下化する事業は割りと話が進みやすいと言えます。

都心に近い住宅地では高架化ではなく地下化される事も多く、例えば小田急線の立体交差事業では「世田谷代田」駅―「和泉多摩川」駅が高架化され、「代々木上原」～「梅ヶ丘」駅間は2013年に地下化しています。「下北沢」駅もリニューアルされ、「東北沢」駅〜「世田谷代田」駅の線路跡地は「下北線路街」として整備されています。

また小田急線は2018年に「東北沢」～「和泉多摩川」間（10.4km）の複々線化も完了しており、輸送力も向上しています。

将来性の高い「連続立体交差」事業のエリア

このように東京の多くの路線が立体交差化によって、駅や街が大きく変貌してきています。また道路整備も行われ、渋滞が解消されれば経済への寄与も大きくなります。

2020年9月には「有楽町」「新橋」駅の高架下に商業施設「日比谷OKUROJI（オクロジ）が開業し、銀座に近いエリアにレンガ造りのおしゃれな空間が誕生しています。

こうしたプロジェクトは駅前だけでなく、周辺のイメージも大きく変わり街の魅力も向上する可能性があります。 このような将来性の高いエリアは不動産投資のエリアとしても適していると言えます。進捗状況などは是非チェックしてみてはいかがでしょうか。