ますます発展していく池袋エリアの魅力と不動産投資【プロが教える不動産投資コラム】

近年、東京首都圏においては、大規模再開発の拠点が拡大しています。

とりわけ山手線のビッグターミナル「東京」「浜松町」「品川」「渋谷」「新宿」駅など山手線のターミナルを中心に拡大しています。 このような時代の中で、山手線の「池袋」駅が「再注目」されています。

昔から発展していた池袋

筆者は池袋から伸びる東武東上線のときわ台の出身ですが、幼い頃からこの池袋駅という駅が幼心にも巨大な街として記憶に残っています。

当時の池袋には東武・西武デパートの他に、丸物（まるぶつ）デパート、緑屋など今はなき大型商業施設なども多くありました。学生時代は池袋の西口にある丸井の裏にあった池袋バッティングセンターや西口の居酒屋で学生時代にアルバイトもしていました。

当時の池袋の街の様子から比べると、現在はあまりにも変化が大きく驚く程です。

池袋は重要な拠点

「池袋」駅は東京都の城北エリアの重要な拠点となっています。

JR山手線、埼京線、湘南新宿ライン、東武東上線、西武池袋線、地下鉄有楽町線、丸ノ内線、副都心線など多くの路線のある巨大ビッグターミナルと言えます。

利用者も多く、JR池袋駅は、JR東日本の駅の利用者数が「新宿」駅に次いで第2位となっています。

ここ数年IT企業で脚光を浴びた渋谷、及び新宿の不動産価格、賃料の上昇が著しく、逆に池袋エリアの不動産価格、賃料において割安感が台頭してきており、企業及び個人においても池袋エリアが相対的な割安感の元、注目度が上がっている訳です。

さらに豊島区は小池都知事の膝元でもありますが、様々な文化支援活動も盛んで芸術・アニメなど様々な文化活動が盛んなエリアとして脚光を浴びています。

池袋駅の歴史は古い

ここでは「池袋」駅の歴史を見てみましょう。JR「池袋」駅は1903年（明治36年）4月1日に開業しています。100年以上の歴史のある駅となります。大正時代に入り東武東上線池袋駅が1914年（大正3年）に開業し、1915年（大正4年）には西武池袋駅（当時は武蔵野線）が開業しました。

その後は次々と地下鉄が乗り入れを開始し、地下鉄丸の内線は1954年（昭和29年）に開業、1974年（昭和49年）有楽町線の池袋駅が開業しています。

さらに平成に入り1994年（平成6年）に有楽町線新線の「新線池袋」駅が開業、2008年（平成20年）に副都心線が開業し「新線池袋」駅は「池袋」駅に改称されました。

このように多くの路線が乗り入れ広いエリアからアクセスしやすいだけでなく、相互直通運転によりさらに広域からの直通アクセスが可能な事が特徴です。副都心線・有楽町線は東武東上線、西武池袋線と直通運転を実施し、さらに東急東横線、みなとみらい線に接続しています。

また現在進行中の「羽田空港アクセス線」では「池袋」駅から羽田空港までの直通運転が可能となり交通利便性もますます高まります。

池袋駅周辺は高級デパートなどが建ち並ぶ

池袋駅東側には西武とパルコ、西側には東武があり、池袋駅はデパートに囲まれた駅となっています。西武と東武はどちらも池袋が本店となっています。

1978年（昭和53年）には「サンシャインシティ」「サンシャイン60」が開業しました。サンシャイン60は当時アジアで最も高層の建物でした。この開業により池袋のイメージが向上しています。

他にも商業施設が多く、マルイ、パルコ、ロフト、ルミネ、東急ハンズを始めビックカメラ、ヤマダデンキLABI日本総本店などの大型量販店もあります。

近年ではシネマコンプレックス、商業施設、バッティングセンターなどのある「キュープラザ池袋」が2019年7月に、豊島区庁舎・豊島公会堂跡地には「ハレザ池袋」が2020年7月に開業しています。

大規模商業施設が多くあるエリアは、就業人口も多くまたそのエリアの一等地である事から地価も高く不動産の資産価値も高くなる傾向にあります。

池袋は大学など学校の多いエリア

池袋駅周辺には多くの学校があります。池袋駅西口には立教大学があります。東京福祉大池袋キャンパスや東京音楽大学、帝京平成大学池袋キャンパス、隣駅「目黒」には学習院大学や川村学園女子大目白キャンパスなど大学も多くあります。

さらにサンシャインシティ近くには東京国際大「池袋国際キャンパス」設置の計画もあります。造幣局の跡地に22階建ての校舎の建設が予定されています。

大学生の住宅需要も多く、サラリーマンと学生の両方がターゲットとなるエリアと言えます。

芸術と文化の街「池袋」

池袋は芸術の街としても知られています。池袋駅西口には「東京芸術劇場」が1990年に開館しています。

かつて池袋周辺にはアトリエ村と呼ばれた若い芸術家が多く住むエリアがあり「池袋モンパルナス」と称されていました。文化的素地のある街を言えます。

豊島区は2015年に「国際アート・カルチャー都市構想」を策定しました。この構想の中で池袋駅周辺の4つの公園が「アート・カルチャー・ハブ」とされています。その1つの池袋西口公園ではリニューアルされ野外劇場グローバルリングシアターが設置されています。また「ル・ピリエ」など歴史のある劇場もありましたが、現在では「サンシャイン劇場」「ハレザ池袋」を始め大型から中・小型の劇場も多く誕生しています。

池袋の再開発が進行中

池袋駅周辺は都市再生緊急整備地域に指定されています。このエリアでは多くの再開発が進行しています。

池袋エリアでは「サンシャイン60」以降大型のビルの建設はほとんどありませんでしたが、近年では「ダイヤゲート池袋」が2019年に、「ハレザタワー」が2020年に開業するなどオフィスビルの開業が続き、駅東口には住友不動産が30階建ての高層ビルを2022年度に建設する計画もあります。

また池袋西口でも大型の再開発の計画が進んでいます。

池袋西口再開発計画では池袋西口の東武百貨店、西口公園、バスターミナルなど一体再開発が予定されています。駅前に高層ビルが3棟建設されるほか、池袋駅東口につながる東西デッキの建設計画もあります。豊島区は「池袋駅東西連絡通路（東西デッキ）整備基本構想」を策定しています。

こうした再開発により企業の移転も多く、オフィス賃料も上昇の傾向となっています。また就業人口も増加すると考えられます。

地下鉄副都心線の新駅の計画も

池袋駅の東側には新駅建設の計画もあります。地下鉄副都心線の「東池袋」駅が、池袋駅東口のグリーン大通りに建設される計画があります。近くには有楽町線の「東池袋」駅があります。まだ具体的な進行はありませんが、将来的には建設される可能性もあります。駅が建設されれば東口のさらなる発展にも寄与するのではないでしょうか。 このように今後ますます発展が期待できる池袋エリアにアクセスしやすい沿線の不動産の価値は高まる可能性があります。