アフターコロナにおいて不動産投資に対する価値観はどう変化するのか【プロが教える不動産投資コラム】
現在日本国内における経済状況はまさしく「まだら模様」の状況を呈しています。つまり業績が好調な業種とそうでない業種との差がより鮮明化し「K字回復」となっているようです。まん延防止法の最中、飲食サービス業界は依然厳しい状況が続いています。しかし金融・IT・情報産業、製造業などの分野は業績も協調で、さらに旅行業界などは夏なら秋にかけての予約状況がアフターコロナを見越して好調の兆しが見えています。
不動産業界の動向は
では最新の不動産業界はどのような状況かと言うと、まず住宅業界においては「ウッドショック」の影響もあり戸建て業界における販売状況が危惧されています。しかしファンドなどの木材価格の先物指数は利益確定で売り物が多い状況に変わりつつあります。日本の木材価格が落ち着きを取り戻すためにはもうしばらく時間がかかりそうです。
マンション業界においては販売状況が極めて好調で、都心型のタワーマンション、コンパクトマンション、投資向けのワンルームマンションなど非常に底堅い需要が顕在化しています。
アフターコロナのキーワードは「多様性」
アフターコロナにおいては投資不動産業界のキーワードとなる言葉に「多様性」であると考えます。
不動産投資に参画するプレーヤーも個人・セミプロ・不動産投資業を本業とするプロの投資家など様々であるように、収益不動産のバリエーションも豊富な状況となっています。 バブル期時代と違い現在の不動産投資の本流は、定年後を見据えた毎月一定の収益を期待するインカムゲインと、将来における相続税納付の負担を軽減するという大きな目標がありますが、その投資手法は様々です。
不動産投資戦略の3つのパターンとは
不動産投資戦略は大きく分けると3つのパターンに分類する事ができます。
＜1-コア型＞
これは不動産投資において最も重要な点である「安定した賃料収入（インカムゲイン）」に主眼を置いたもので、立地条件を重視します。一口に立地条件と言っても単に駅に近いだけでなく、複数の路線、複数の駅、再開発等が期待できる都心までの交通アクセスなど極めて優良な立地条件が求められます。さらに建物の外観および共用部分・専有部分などが優良な資産にふさわしいものであるかどうか、収益不動産としての条件が重要視されます。
新築のワンルームマンション投資はコア型に当てはまります。
＜2-バリューアップ型＞
これは特に中古の物件などが対象で、室内の内装・設備などをリニューアルしてさらに毎月のインカムゲイン（賃料）を引き上げ利回りを向上させるケースなどで、築年数が経過して賃料が下がった場合でも再投資による資産価値の上昇が可能となります。例えば中古のワンルームマンションなどでミストサウナなどの付帯設備を新たに設置する事により月額賃料を上昇させる例などがあります。
またマンション経営にかかるコストを削減し総合的に利回りを向上させる方法もあります。これは例えばアパートなどにおいて太陽光発電設備を設置し共用部分における電気代を削減したり、ワンルームマンションなどでは共用部分に飲料水などの自動販売機を置き管理組合の収益となるような事例などです。
＜3-オプチュニティ型＞
これはどちらかと言うとプロ向きの投資と言えます。例えば再建築不可とか物件に瑕疵があるものを相場よりも格安で購入し、そこに様々な付加価値を加えて資産価値を高め、売却をして最終的にはキャピタルゲインを目指す手法です。これは比較的短期保有型で、当然の事ながら短期で利益を出すという事は譲渡所得税などの税コストの負担も大きくなる傾向となっています。
近年では空き家住宅が840万戸を超える時代となっていますので、空き家、1棟全体が空いているアパートなどもこれらの対象となっているようです。 不動産は経済情勢などで大きく価値が変わる事があるので、市場動向を見通す眼が必要となってきます。
不動産投資の「成功」とは
不動産投資はもちろん成功する事が大前提で、では何をもって成功と定義するのか、ここは難しい所があるかもしれません。
しかし筆者が考える成功の定義とは下記の2つです。
- 損益分岐点価格よりも一定以上の価格で売却できた時点
- 長期の投資系ローンを完済し老後の生活資金に寄与できる財源ができた時
などです。 ただこれらはいずれも「損益分岐点」という計算方法があり、これである程度判断する事ができます。具体的な例としては下記に挙げられます。
不動産投資における損益分岐点の考え方と事例
不動産投資は「価格の下落＝損」という訳ではありません。なぜなら所有期間中に入る賃料がローンの元金返済に充当され、物件価格の下落以上に元金返済が進めばマンションの管理費や税金などを差し引いても収支上損失とはならないと考えられます。 具体的にはおおまかですが、下記のような数式で説明する事ができます。
ワンルームマンションを購入し、10年後の売却価格が10％下がった場合
価格2500万円 表面利回り4％の新築ワンルームマンションを金利2％、35年ローンで購入
●年間のキャッシュフロー
年間の家賃収入：100万円（毎月約8万3,300円）
ローン返済額：99万3,780円／年、82,815円／月
毎年の収支＜＋6,220円＞⇒ほぼ持ち出しなし
●10年後に売却し価格が10％下がった場合
10年後の残債：約1953万円
売却価格（△10％）2,250万円
2,250万円－1,953万円＝297万円 売却時の残債に、毎年の収支、経費を加算した額が損益分岐点価格になると考えられます。
様々なテクノロジーの進化も散見される
このコロナ禍においては不動産業界にも様々な新たなテクノロジーの進化が散見されます。例えば最近ではビル業界においては「セットアップオフィス」と言ってオフィススペースに初めからオフィス家具や通信機器などが設置してあり、手軽に入居できるオフィスも登場しています。
実はマンション業界においても、バブル期にセットアップマンションというものが存在していました。今で言うウイークリーマンション、マンスリーマンションの分譲型と言え、冷蔵庫からベッド、家具などが備え付けのものです。
しかしこれは思いのほか人気にはなりませんでした。なぜなら、短期入居型であれば家具付きはうれしいですが、長期居住ともなれば家具などは入居者が自分の好みを反映したいと思うからです。
様々な不動産投資のバリエーションがある中で、一般の会社員の方がプロ向きの不動産投資をすると成功のリターンも大きいですが、うまくいかなかった時のダメ―ジも大きくなる傾向にあります。初めて不動産投資をする方などは最もオーソドックスな「コア型投資」がお勧めと考えます。 先々の状況が不透明な時代だからこそ、立地と建物とマンション管理に徹底的にこだわった不動産投資が「不動産投資の王道」と考えます。
