マンション投資におけるメルクマールについて【プロが教える不動産投資コラム】

2021年のGW明けは新たに東京都の他数県において緊急事態宣言が発令され、「まん延防止等重点措置」のエリアも拡大しています。このような状況下で外出規制も続きサービス業界などはとても大きなダメージを受けています。特に飲食店などは厳しい状況が続いており、店内はもとより路上などでのアルコール飲酒も自粛が要請されています。筆者も自宅で時々お酒を楽しむ程度という状況です。

世の中には様々な分野に「メルクマール（指標）」というものが存在します。指標はなぜあるかと言うと、例えば買い物をしたりする時の一つの選択の基準となるからです。

最近では同じ缶ビールなどのアルコール飲料でもアルコール度数が0.5％という微量のものから9％という比較的度数の高いものなど様々な商品が出回っています。

政府は飲酒の際の指標としてアルコール度数だけでなく、アルコールの量を表示する事も検討しているようです。これはいくらアルコール度数が低いお酒と言えども、量をたくさん飲めばアルコールの量が多いお酒を飲んだ事と同じになるからです。いわゆる注意喚起を促すためのものと考えられます。

ビールと同様実はマンション投資においても一定の「指標」となる数値が極めて重要な意味を持つ事になります。これも購入者がマンションの購入や売却の際の一定の判断基準の材料となるからです。

今回はこのマンション投資の「指標」について検証してみたいと思います。

マンション価格と消費税の関係は

マンション価格はその名の通りマンションの値段ですが、区分所有の対象となるのは「専有部分」となります。マンションの共用部分や土地部分に関しても、専有面積の持分割合で自分の所有対象となります。つまりマンション価格構成は基本的には建物部分と土地部分から成り立っています。

建物部分と土地部分は明確に分かれており、この割合を簡単に算出する方法があります。

例えばマンション価格が2,830万円、消費税が130万円とします。

ここで「消費税10％なのに計算が合わない」と思った方も多いと思います。実はマンションの土地部分は「消費」する物ではないので、消費税がかかりません。消費税がかかるのは「建物部分」のみとなります。

消費税が130万円ですので、逆算すると、130万円÷0.1（10％）＝1,300万円となり建物部分が1,300万円である事が分かります。

つまり建物部分（1,300万円）＋消費税（130万円）＝1,430万円となり、これをマンション価格2,830万円から引いた1,400万円が土地の値段という事になります。 マンション価格2,830万円の内訳は、建物部分（1,300万円）＋土地部分（1,400万円）＋消費税（130万円）となります。

マンション価格
土地部分＋（建物部分＋建物部分の消費税）

マンション投資の利回り

現在の金融市場は歴史的な金融緩和状態となっています。例えば都市銀行に定期預金として3,000万円預けた場合は、現在大口定期預金金利は0.002％なので単純計算すると1年間の利息はわずか600円となります。

これをマンション投資の「利回り」に置き換えて考えて検証してみたいと思います。

マンション投資の「利回り」はマンション価格に対する年間の収益（家賃収入）を割合で示したものです。

マンション価格が3,000万円、賃料収入が月10万円とします。

年間の賃料は10万円×12か月で120万円となります。これをマンション価格で割ると年間賃料（120万円）÷マンション価格（3,000万円）＝0.04となり年間利回りは4％となります。但しこれは管理費や修繕積立金などの経費を含まない「表面利回り」と呼ばれる指標です。

賃料からこのようなマンション投資の経費を差し引いたものが「実質利回り」となります。これはサラリーマンの方の給与所得に例えると、額面の給料から社会保険料や所得税などを差し引いたいわゆる実質的な「手取り額」に置き換える事ができます。

新築の投資用マンション場合、エリアによっても大きく異なりますが、一般的に表面利回りで3～4％前後となっています。

また中古物件は利回りが高いと思いがちの方も多くいらっしゃると思いますが、都心型の築浅の中古ワンルームマンションはその希少性から新築並みの利回りという物件も数多く存在します。逆に地方都市などでは表面利回りは高いけれども格安のワンルームマンションも見受けられますが、家賃に占める管理コストの割合が高く、例えば表面利回りが10％、実質利回りが5％など極端な違う利回りを有する物件もありますので注意が必要です。 どんなに利回りが高くても空室となると賃料収入が入って来ない事になります。利回りが若干低くても空室率が低い物件を選ぶ事がマンション投資を成功させる秘訣と言えます。

マンション投資の利回り
表面利回り＝年間の家賃収入÷マンション価格

ローン金利

現在、マンション投資のローン金利は2～3％と低い水準であり、ワンルームマンション購入には絶好の機会となっています。金利の高かったバブルの時代にはマンション投資のローン金利も高く、なんと7～8％という水準で推移していました。

当然の事ながら金利が高いという事は毎月返済額も高くなります。賃料収入と比べてローン返済額の方が大き過ぎて毎月の負担が重くなっていました。但し当時はマンション投資の目的の一つとして「節税対策」がありましたので高金利がマンション投資におけるネガティブ要因ではなかったという時代でもありました。

またバブル時代は不動産価格が大きく上昇していたため、購入したマンションをすぐに売却しても買った値段より高く売れたので、毎月の収益の事はあまり考えられていませんでした。 現在は長期間保有して安定した賃料収入を年金代わりとして受け取る事が投資の主な目的となっています。

賃料

東京都区内のワンルームマンションの賃料相場は近年上昇傾向となっています。

上昇の理由としてはマンションの建物スペックのクオリティアップ、さらに戸当たりの専有面積が拡大傾向というのが大きな理由と考えられます。

ワンルームマンションの賃貸契約においては法人賃貸の割合も高く、安定している事が大きな特徴です。最近では江東区・台東区・墨田区の東京の東側の新築ワンルームマンションの家賃も10万円以上というのがスタンダードとなっています。 ワンルームマンションの家賃相場は一般の景気変動にあまり影響を受けない安定的な「指標」を示しています。

マンション発売戸数

マンションの資産価値を見る上で「希少性」も重要な要素となります。

不動産経済研究所の調べによると、2020年1～6月に発売された投資用マンションは75物件（3,484戸）、年間では2019年1～12月は132物件（5,977戸）となりました。

この数値が多いか少ないかを考える上で、東京都の単身世帯数を見てみましょう。

東京都の単身世帯は2015年の国勢調査では47.39％とほぼ半分となっています。さらに将来的にも増加が続き東京都区部では2025年の約271万世帯から2030年には約277万世帯、2040年には約289万世帯まで増加すると予測されています。東京だけでも単身世帯がこれだけ多いので、それに対する新規供給戸数は極めて少ないと言えます。

つまり立地・設備等の優れた新築のワンルームマンションの希少性は極めて高いと考えられます。

今回はメルクマールを参考に様々な角度からワンルームマンション投資について考察いたしました。 今後読者の皆様がワンルームマンションを購入する際の参考にして頂ければ幸いです。