企業の福利厚生とこれからの不動産投資【プロが教える不動産投資コラム】

新型コロナの情勢は特に若い方、40、50代の中年の方に感染者が拡大しているようですので、ワクチン接種の加速が望まれる所です。 このような最中、景気の回復状況はまだら模様ではありますが、早期の経済回復も同時に望みたい所です。今回は各企業による所の福利厚生と不動産投資の相関関係について述べて見たいと思います。

企業の福利厚生とは

福利厚生は社員の方が長く働く上でとても大切な要素となっています。しかし日本においては福利厚生の充実度は企業の規模とある程度比例しているという側面も否めません。

私が以前在籍していた会社では特にバブル時代などはとても充実した社内福利厚生制度がありました。例えば社員や社員の家族が利用できる保養所やリゾート施設が箱根や湘南・伊豆方面にありました。また社内においても社員食堂はもとより、床屋さんがあったりなど様々でした。

福利厚生には大きく「法定福利厚生」と「法定外福利厚生」に分かれます。

「法定福利厚生」は企業が費用を負担するように法律で定められているもので、雇用保険や健康保険、厚生年金などの社会保険などがこれに当たります。 「法定外福利厚生」はそれ以外のもので、企業が独自に拠出しているものです。住宅手当や社宅、保養所や食費手当、交通費、退職金などがこれに当たります。「法定外福利厚生」は会社によって異なりますので、最近のユニークな例としては「おひるねスペース」のある「GMOインターネットグループ」や、自分でまかないを料理できる「クックパッド」などの会社もあります。

様々なメニューの「カフェテリアプラン」も

大企業では福利厚生のメニューも多岐に渡り、社員の方が好きなメニューを選択できるいわゆる「カフェテリアプラン」という方式も浸透してきています。

「カフェテリアプラン」と言っても社内にカフェテリアがある訳ではありません。

会社から社員の方に一定額の福利厚生の補助金やポイントなどが支給され、社員の方は福利厚生のメニューの中から自由に選択できる制度です。つまり一人ひとりが好きな制度が利用できる訳です。 またこうした福利厚生費は条件が合えば経費として計上できる場合もあります。

最も喜ばれる福利厚生は？

筆者はセミナーなどを通じて長年多くのお客様と接してきましたが、最も喜ばれる福利厚生施設はズバリ「社宅制度」などの住宅関係ではないでしょうか。

保養施設などは年間を通じて一時しか利用できない事に対して、住宅は年間を通じてそこに住むという極めて利用度が高いからです。

また同じ「社宅制度」でも大きく分けて2つに分かれます。

一つは企業が社宅用地を取得してそこに単身者向け、もしくは家族向けの社宅を建設するという物です。

特に1980～90年代などでは東京都区内の超一等地にも社宅は多く建設されました。しかしバブル崩壊後は企業は貸借対照表から所有資産の売却を加速するという流れができました。 その結果、社宅が売却されるという事が相次ぎました。

借り上げ社宅のケース

もう一つのケースは企業が民間のアパートやマンションを借り上げてそこを社員の方に割安に貸すという制度です。

会社で1日中顔を突き合わせて、さらに社宅でまた共同生活を営むというのは抵抗感のある社員の方も当然の事ながら一定数いる訳です。そこで近年では区分のワンルームマンションなどを一棟当たり数戸借り上げて一般の方と同じ屋根の下で暮らすという形態が多くなっているようです。これらは「社宅におけるソーシャルディスタンス版」と言えます。

東京都区内のワンルーム業者さんにヒアリングをした所、賃貸入居者の一定数が法人賃貸のマンションなどは、より人気が高いという事です。 例えば空港にアクセスしやすい立地にあるマンションは某航空会社の独身寮として一部が借り上げられているという事だけでもそのマンションの資産価値に影響が出るという事です。

一棟まるごと借り上げのケースも

では一棟まるごと法人賃貸契約の是非について考えてみたいと思います。

一流企業は一棟まるごと借り上げてくれるという事はそのワンルームマンションのイメージはかなり上昇すると考えられます。

しかし数年後法人賃貸契約が解消された場合には一棟まるごとが空室になるというリスクを併せ持つ事になります。

筆者の考えとしては一棟の中で10％とか20％程度、しかも複数の企業が社宅として借り上げてくれるというのが一つの理想形と考えます。 五輪・コロナ収束後は政府による大規模な経済対策も見込まれ、大企業を中心に社員の人の採用も活発化するという事も予想されます。福利厚生を考える上で住宅はとても大切なファクターとなります。

法人賃貸の需要が見込まれるエリアとは

これから不動産投資を考える方は単なる「入居率」という狭義の視点だけでなく、「法人賃貸契約の割合」も大切な要素となると考えられます。

ここで大切な事は購入する物件が法人賃貸契約かどうかよりも、その物件が立地するエリアの中に「法人賃貸契約の需要がどの位あるか」が大切な目安となります。

例えば一つの例ですが、京浜東北線沿線は首都圏の乗車人数ベスト10の中で京浜東北線の駅はなんと、6駅（横浜・東京・品川・大宮・新橋・川崎）も占めます。

これの駅は多くの大企業・上場企業群が集積していますので、必然的に法人賃貸契約の割合が極めて多い沿線の一つとも考えられます。

つまりビジネスエリアにアクセスやすい事は、マンション投資の重要な条件となるという事です。

不動産投資は長期の投資ですので、長期の目線で入居率、を意識する事が大切です。

将来的に再開発などによって沿線や周辺の立地がどう変わっていくのかを見極める事も重要となってきます。 福利厚生という言葉が意外にも不動産投資と密接な関係がある事について述べさせて頂きました。

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