2023年の不動産市場を展望【プロが教える不動産投資コラム】

2022年は国内外において多くの出来事がありました。さて2023年はどんな年になるでしょうか。株式相場の格言ではうさぎ年は「跳ねる年」と言われ、景気も回復・上向きとなると期待されています。それでは本年の経済動向や不動産市場を展望してみたいと思います。

2023年にもインフレは進むのか

昨年の2022年後半はインフレが進行し、総務省の発表した東京23区の消費者物価指数は2022年12月にはなんと前月比4.0％と物価は40年ぶりの大きな上昇となりました。

調査会社の予測によると、2023年2月に値上げされるのは4,000品目にもぼり春にかけて値上げラッシュとなりそうです。身近な所ではマクドナルドでは1月16日から多くの商品が値上がりとなります。

このように物価が上昇している中で生活にも影響が出ています。

年金も前年比では減額が続き将来の不安も高まってきています。こうした中で、2023年は将来に対しての「自助努力」の必要性が一層高まってきていると感じる年となるのではないでしょうか。

給与水準の上昇を目指す岸田内閣

日本のデフレの要因として給与水準がなかなか上がらない事が挙げられています。

厚生労働省が今年1月6日に発表した毎月勤労統計調査（速報）によると2022年11月の実質賃金は微増しているものの、物価上昇を考慮した「実質賃金」は前年同月比3.8％の減となりました。

岸田総理は年頭のあいさつでインフレ率以上の賃金上昇を要請しています。2023年は大企業を中心に給与引き上げを予定している企業も多く、今後は給与の引き上げも進むのではないでしょうか。

東京商工リサーチの発表した調査によると2023年度に賃上げを実施する予定の会社は81.6％となり、大企業では85.1％とその割合も多くなっています。

給与水準が上昇すれば不動産投資において金融機関からのローンの枠も増え不動産投資のすそ野が増大し、また賃貸層も拡大する事が期待されます。

2023年の金利動向は

2022年12月20日に日銀は長期金利の許容変動幅を0.5％までの上昇を発表しました。1月5日に入札された10年物国債の利率は0.2％から0.5％まで上昇し8年ぶりの高い水準となりました。こうした「金利上昇圧力」が高まっており不動産市場にも影響が広がりつつあります。

例えば長期金利の動向は固定型のローンに影響を与えます。このため2023年1月には主要銀行の固定型住宅ローンやフラット35などの金利も上昇しています。

しかし住宅ローン金利は依然として固定金利でも3％台の水準で推移しています。但し変動金利型には影響は少なく1％以下も多く低金利が持続しています。

また不動産投資のローンは変動型においては2％前後で推移しており現在も影響は少ないと言えます。

仮に今後変動金利が上昇する場合のシナリオは、消費者物価指数以上に給与水準が引き上げられた段階で政府によるマイナス金利政策が解除される時であり、その状況に到達するにはかなりの時間が必要と考えられます。

筆者の記憶では、昭和の時代には住宅金融公庫の金利は5.5％の時代が長く続きましたで、現在と比較してかなり高いですがそれでも当時は「低い」と感じたものでした。

こうした低金利はマンション購入の後押しとなり、大幅な金利上昇とならない限りは2023年以降もマンション市場は堅調に推移すると考えられます。

インバウンドの増加も予想される

2023年はインバウンドの増加も予想されます。政府は本格的な観光の回復に向けて2023年度の観光関連の予算を38％増の307億円として計上しました。

2022年10月以降の訪日外国人の規制緩和により来客数は増加し2022年11月には93万人と前月から倍増、2019年11月比40％近い水準となりました。筆者の事務所のある中野でも多くの外国人を見かけるようになってきました。

中国の「ゼロコロナ政策」の終了などもあり今後は中国からの訪日数の増加も期待されます。また国内旅行においても「全国旅行支援」が1月10日から始まっており今後の観光需要の回復が期待されます。

かつて2018年から2019年にかけて訪日外国人数は3,000万人を超え、こうしたインバウンドの増加は観光地や都心の商業施設などに多くの人が集まり経済や不動産価格にも大きな影響を与えました。

今後インバウンドが回復してくれば商業施設、旅行・輸送業、ホテル・飲食を中心としたサービス業などが拡充し、就業者数の増加や店舗賃料、不動産価格、商業地の地価などが上昇する可能性もあります。

今後も再開発の進む東京エリア、羽田、東京、新宿など

東京では都心部の主要エリアなどで再開発が進んでいます。1月に羽田の「羽田エアポートガーデンがオープン、3月には八重洲の「東京ミッドタウン八重洲」がグランドオープン、また4月には新宿で「東急歌舞伎町タワー」がオープンなど都心の施設の開業が続きます。

また豊島園跡地では「ワーナー ブラザース スタジオツアー東京　メイキング・オブ・ハリー・ポッター」が2023年夏に開業します。こうしたテーマパークの開業は周辺への経済効果も大きいと予想されます。

さらに大規模な再開発も次々と完成します。六本木のアークヒルズに隣接する「麻布台ヒルズ」や渋谷の「桜丘地区再開発」などが2023年に完成する他、虎ノ門では「虎ノ門ヒルズステーションタワー」が2023年夏に開業します。

さらに高輪ゲートウェイや中野などでも大規模な再開発が進行しており2023年以降に完成する予定です。

2023年も東京エリアの発展が続き東京のポテンシャルも大きく発展すると考えられます。

2023年には相鉄・東急「新横浜線」が開業

相鉄線と東急線を結ぶ「新横浜線」が2023年3月に開業します。「海老名」や「湘南台」駅などから「新横浜」に運行し東急線で「渋谷」や「目黒」駅などと結ばれます。東急線沿線から新幹線の利用できる「新横浜」駅にアクセスしやすくなり、さらに相鉄線沿線から渋谷駅や目黒駅などへも行きやすくなりターミナル駅の発展にも繋がります。

新駅「羽沢横浜国大」駅周辺では新たな商業施設やマンションなどの建設も進んでおり、今後はこうしたエリアの開発も進む可能性もあります。

今後や都心部でも「羽田空港アクセス線」や地下鉄の延伸なども予定されており、東京の交通インフラもますます向上が予想されます。

地価・建築費・マンション価格は上昇が続くか？

新型コロナで調整局面にあった地価は2022年の公示地価、基準地価などでは回復傾向が見られており2023年の公示地価ではさらなる回復も期待されます。

またマンション価格も上昇傾向が続いていますが2023年以降もマンション価格はこの傾向が続くと予想されます。

2023年以降のマンション価格の上昇要因として下記があげられます。

• 地価、建築費の上昇
• 低金利によるマンション需要
• 新線・再開発による東京のポテンシャルの向上

新規のマンション価格が上昇すれば中古市場も上昇し、既に不動産をお持ちの方には資産価値の向上にもつながります。

新型コロナによる投資マンションの潜在需要も今後大きく顕在化する可能性もあり、まさに2023年は卯年ならではの、不動産市場が「跳ねる年」となる可能性もあります。