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日本の将来人口と東京のポテンシャル【プロが教える不動産投資コラム】

不動産投資は人口の動向が重要となります。人が多く集まるエリアには住宅需要が多く発生するからです。これからの日本は少子高齢化が進み人口が減少していくと予想されています。

今後の日本や東京の人口動向について「国立社会保障・人口問題研究所」から発表されたデータを基に検証してみたいと思います。

日本の人口は全体では減少傾向に

「日本の将来推計人口(令和5年推計)」(出生中位・死亡中位仮定)によると、今後日本の人口は減少に向かい2020年の1億2,614万人から2050年には1億468万人と約20%減少、さらに2070年には8,699万人と約30%減少すると予測されています。

但し今後の様々な要因からの影響もありますので予測通りに人口が減少するとは限りませんが、人口の減少は現実化してきています。

また世界の人口を見ても今後も人口の増加・減少については設定条件などにより諸説様々です。将来の生活・自然環境や食料、政治・経済や紛争など様々な将来は予測が不可能ですが、人口は減少に向かうと予想される国も多くなっています。

◼︎日本の人口の将来推計(中位推計)

2020年2030年2040年2050年2060年2070年
全国126,146120,116112,837104,68696,14886,996
<国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(令和5年推計)」>

単位:千人

都道府県別の動向は

次に都道府県別に人口の動向を見てみましょう。2015年から2020年にかけては39 道府県で人口が減少となりました。

ちなみに増加したのは東京都を始め、神奈川、大阪、愛知、埼玉、千葉、兵庫、北海道の8都道府県です。今後は人口が減少する道府県が増加していき2035~2040年には東京都以外の全ての道府県で人口が減少となり、2040~2045年には東京都を含む全ての人口が減少となると見られています。

また2045年から2050年にかけては 99%の市区町村で総人口が減少すると予測されています。将来人口が3割以上減少する県は11県と、地域によって大きく人口が減少する事も予測されています。

◼︎総人口が減少する都道府県の数

2015年〜2020年2020年〜2025年2025年〜2030年2030年〜2035年2035年〜2040年2040年〜2045年2045年〜2050年
39464646464747
<国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口(令和5(2023)年推計)』>

注)2015~2020年は実績

東京都の人口は増加傾向に

このように日本の総人口が減少する中で、東京都の人口は増加傾向が続くと予測され2020年に約1,404万人ですが2035には約1,445万人にまで増加すると予測されています。

2050年には若干の減少となりますが、人口規模は全都道府県の中で最も大きく、神奈川県と併せて2,000万人以上の人口をキープしています。

日本の人口の中でも東京の占める割合も大きく、2020年国勢調査によると日本の都道府県の中で人口が最も多いは東京都で約11.1%、次に神奈川県7.3%、大阪府7.0%と続きます。

今後は東京都や神奈川県の割合が増加していき、東京都13.8%、神奈川県8.1%と割合が拡大、大阪府は6.9%と概ね横ばいで推移すると予測されます。

日本全体の人口が減少する中で東京エリアには人口が集中する傾向にあり、企業・経済なども多く集積が進む可能性もあります。

◼︎都道府県別総人口の推移(人口順)

2020年2035年2050年
1東京都 14,048東京都 14,459東京都 14,399
2神奈川県 9,237神奈川県 9,012神奈川県8,524
3大阪府 8,838大阪府 8,167大阪府 7,263
4愛知県 7,542愛知県 7,211愛知県 6,676
5埼玉県 7,345埼玉県 7,101埼玉県 6,634
<国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口(令和5(2023)年推計)』>

単位:千人

人口指数でも東京都がトップに

次に将来人口指数を見てみましょう。

2020年の総人口を 100 としたときの指数を見ると、2035年には全国が92.5に対し東京都が102.9、沖縄県98.9、神奈川県及び埼玉県が97.6と続きます。さらにこの順位は2050年も同様となっています。

2050年に人口指数が100を超えているのは東京だけとなりますので、将来的にも東京の将来性が高い事が分かります。

◼︎令和 2(2020)年の総人口を 100 としたときの指数でみた総人口 

2035年2050年
全国92.5全国83.0
1東京都 102.9東京都 102.5
2沖縄県 98.9沖縄県 94.8
3神奈川県 97.6神奈川県 92.3
4千葉県 96.7千葉県 90.5
5埼玉県 96.7埼玉県 90.3
<国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口(令和5(2023)年推計)』>

地域ブロック別の人口動向

次に少し大きな区分で見てみましょう。

人口指数を地域ブロック別に見ると人口割合は2020年に関東エリアが34.6%と全国の3割以上を占め、さらにいわゆる首都圏と呼ばれる南関東(埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県)エリアは29.3%ですが、2050年にかけて首都圏の人口割合は33.7%となり日本の人口の約3割を超える事が予測されています。

さらにその他のエリアでは割合が低下していき、東京及び首都圏に人口が集中してくる事が予測されます。

◼︎全国の総人口に占める各地域ブロックの総人口の割合

2020年2050年
北海道4.1%3.6%
東北6.8%5.6%
関東※34.6%38.7%
 北関東5.3%5.0%
 南関東29.3%33.7%
中部16.8%16.2%
近畿17.7%17.0%
中国5.8%5.3%
四国2.9%2.5%
九州・沖縄11.3%11.0%
<国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口(令和5(2023)年推計)』>

※北関東:茨城県、栃木県、群馬県/南関東:埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県

東京都区部の人口はどうかわる

では東京都の中で人口はどう変わっていくでしょうか。

東京都の自治体別の将来人口を見ると、人口増加率の最も高いのは中央区で2020年を100とする指数で124.7にまで増加します。次いで港区、千代田区などが続き都心三区の人口増加率が高い事が分かります。

台東区・文京区など都心周辺の人口も増加し、都心を中心に人口が増加する事が予測されています。

◼︎東京都の将来人口増加率ランキング

2050年の推計人口人口推移(2020年=100)
1中央区21万0,897人124.7
2港区31万2,556人120.0
3千代田区7万9,828人119.7
4台東区24万4,549人115.7
5文京区27万1,626人113.1
<国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口(令和5(2023)年推計)』>

東京の人口が増加する要因は

東京及び首都圏に人口が集中する要因として、人口減少時には人口が都市部に集中する傾向がある事が挙げられます。

また東京では大規模な再開発が進み、またリニア中央新幹線や羽田空港アクセス線などを始め鉄道路線の発展も見込まれています。多くの若い人口が入学や就職で流入してきており、人口も転入超過が続いています。

東京は世界的に見ても経済・文化などでも魅力の高い都市であり、今後も人口や経済の集中は続くものと考えられます。

人口減社会においては経済力の成長が重要な課題

欧州などの各国を見てみると、日本ほど人口が多くなくても経済成長をしている国は多くあり、人口の減少は自然の流れとなっており、いかに将来性を高めるかが重要となってきます。

つまり人口が減少していても生産性を増やすなど経済を発展させている国は多く訳です。

今後の成長として都市の開発を始めITやDXなど多くの課題があります。岸田総理は今後の日本経済の成長に向けて脱炭素化などを進める「グリーントランスフォーメーション」や、AIなど科学技術を向上される「イノベーション・スタートアップ」などを進めています。

東京という都市は今後さらに成長性を高めて発展していく事が急務とされており、今後も不動産投資のエリアとしては日本の中でも極めて魅力が高い都市と考えられます。

また、どんなに時代が変わっても鉄道交通アクセスの良い駅の近く、(例えば徒歩10分圏内の中)に居住したいというニーズは変化がないと確信したします。

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