不動産投資と「新宿今昔物語」【プロが教える不動産投資コラム】

不動産投資をする上で立地の選定は極めて大切です。筆者は全国の主要都市で不動産投資についての講演をさせて頂いていますが、地方都市の方々の中でも投資対象エリアとして東京を希望する方も数多くいらっしゃいます。

その東京の中でのとりわけ全国的に人気が高いのが山手線沿線で、山手線の中でも圧倒的な人気を誇るのが「新宿」駅周辺エリアです。「新宿」エリアは東京を代表する人気スポットですが、様々な表情を併せ持つ独特な街と位置づけられます。

今回は「新宿今昔物語」と題して過去の新宿の歴史とその変貌ぶりとそして現在と、さらに未来に変わっていく新宿について見てみたいと思います。

西新宿には広大な浄水場があった

西新宿エリアは昔は淀橋区となっており、1947年（昭和22年）に新宿区となりました。

筆者が幼少の頃は現在の西新宿の超高層ビル群の姿はなく当時そのエリアは淀橋浄水場として都民の大事な水源施設でもありました。

都市計画法の改正により淀橋浄水場が1965年（昭和40年）に東村山に移設され、西新宿エリアに巨大な土地が出現しました。そのエリアは綺麗に区画整理され大型のビルを誘致するにふさわしい環境ができました。翌年には住居表示によって西新宿という地名が誕生しています。今では淀橋という地名は残っていませんが新宿西口にある「ヨドバシカメラ」にはその名前を見る事ができます。

高層ビルが次々出現

浄水場跡地は大手財閥系不動産会社・大手保険会社などの機関投資家、日本を代表する超一流のブランドホテル、外資系ホテルなどが誘致され大きく変貌を遂げてきました。

西新宿における日本初の超高層ビルは京王プラザホテル（47階建て）で1971年（昭和46年）に出現しました。それ以降次々と高層ビルが建設されていきます。

当時はちょうど日本テレビの人気番組であった「太陽にほえろ」などの刑事ドラマのロケでよく新宿の摩天楼が映像に映し出された事を覚えています。

バブル期の1991年（平成3年）には東京都庁が西新宿に移転してきました。

その後新宿エリアは巨大な就業人口をかかえるとともにJR山手線や中央線、小田急・京王線、都営新宿線、地下鉄丸の内線など様々な多くの路線を有する巨大ターミナル駅と発展していき、その周辺や沿線上に多くの住宅需要を生み出してきました。 JR東日本の駅の中でも「新宿」駅は利用者の最も多い駅となっています。

過去に新宿エリアには多くのワンルームマンションも供給される

筆者の古巣である大京は1980年代において西新宿周辺だけでも多くのワンルームマンションを供給してきました。

大京と言うとファミリーマンションの会社というイメージが根強いですが、当時は西新宿御苑前、他多くのエリアで投資向けワンルームマンションを供給し、全国の医者・弁護士・経営者を中心とする富裕層が購入されていました。

バブルの時代には新宿のワンルームマンションも立地の良さから価格が高騰し、一時期は坪1千万円もの値段が付いた事もありました。 現在は通常のマンション価格に戻っており、不動産投資の立地として十分に検討できるエリアとなっています。

現在も進化を続ける新宿駅周辺

新宿エリアは都市再生緊急整備地域にも指定されており、現在も様々な再開発が続いている状況で、現在でも西新宿・東新宿・歌舞伎町を始め富久町・余丁町、四ツ谷一丁目南など多くのエリアで再開発が進行中です。

未来に向けても新宿と羽田空港を結ぶ空港線が計画されており、新宿エリアの国際的なビジネス拠点としての魅力がますます高まると考えられます。また新宿駅前には東京都庁を上回る、何と260メートルの2棟の超高層ビルの建設も含め、未来に向けて常に留まる事なく変貌を続けていくそのエネルギーは目を見張るものがあります。

歌舞伎町などは石原都知事の時代に安全な町として生まれ変わり、また東新宿エリアも大江戸線の開通により将来性の高いエリアとなりました。

新宿区のワンルームマンションはなぜ価値が高いのか

筆者は不動産の価値とはズバリ「希少性」と位置づけています。新宿区というと商業地域の割合が非常に高いとうイメージがありますが、新宿区における商業地域の割合はわずか約12％しかりません。

商業地域には多くの商業施設や昔からあるワンルームマンションなどがあり、新規にワンルームマンション用地として供給される面積は極めて少ないと言えます。当然の事ながら希少性のある立地に建設されるワンルームマンションも自ずと希少性と資産性を併せ持つ事になります。

新宿区の単身世帯割合は高い

新宿区における世帯に占める単身世帯の割合は約65％と際立って高く、供給の割には単身者向けの住宅の需要が多い典型的なエリアと言えます。

新宿区の単身世帯は約14万世帯で、今後3,000世帯の増加が見込まれています。

つまり今後もワンルームマンションの需要は続くと考えられます。

このように新宿エリアは過去・現在・未来に渡って常にその魅力を増しているエリアと言えます。東京都内にはこの新宿以外にも魅力的な街は多々ありますが、不動産投資をする上で一つの部屋を購入するという観点だけではなく、その街のある程度広域的な魅力や歴史を知る事も不動産投資をする上で一つの妙味と言えるのではないでしょうか。