アフターコロナで経済・不動産市場はどう変わるのか【プロが教える不動産投資コラム】

2021年は年明けから緊急事態宣言が1都3県に発令され、今なお全国にその影響は及んでいます。感染者数は直近では若干減少傾向とは言え、依然高止まりの状況が続いています。そのような時間の経過とともに序々にアフターコロナというキーワードが世の中に浸透していくでしょう。

現在新型コロナが私たちに与えている影響とコロナ収束後の動向について考えてみましょう。

賃金下落で年金も減額傾向へ

現在マンション業界では投資系、ファミリー系共に非常に販売が好調です。このコロナ渦においてなぜマンションが売れるのか、疑問を抱く方もこの世の中に多くいらっしゃるかと思います。私はその理由は、二つあると考えています。

一つはこのコロナ禍において老後も含め将来の生活設計への不安から自分が元気で働けるうちに一定の「資産」を形成したいという考えの方が増えているからです。

二つ目はこのコロナ渦においてもちろん業績好調の企業も多々ありますが、中には業績低下により従業員の賃金下落も今年の春闘以降予想されます。そのような状況の下一般サラリーマンの方の中で給与が下がる前に「いわば駆け込み的にローンを組む」という方も散見されます。

この賃金下落というのは現役の会社員の方に影響が及ぶのではなく、厚生年金を受け取る世帯にも影響が出ます。

公的年金は現役世代の方が支払う保険料をその時々の高齢者にいわば仕送りをするようなものです。給料が下がれば仕送りできる金額が減るように賃金が下がれば年金の受給額も下がる訳です。

また、機関投資家の中には、当然コロナ収束後の動きを想定した行動も見えてきています。

新型コロナの影響で、路線価は初の「減額補正」が行われる

現在新型コロナが日本経済に大きな影響を与えていますが、その一つにインバウンドの減少が挙げられます。

訪日外国人数は近年大幅な増加が続き2019年には3,000万人を突破しました。しかし2020年には新型コロナによる入国規制もあり、1～11月の累計（2021年1月8日発表）では約400万人と大幅な減少になっています。年間の推計値では411万5900人と前年比87．1％減となっています。

こうしたインバウンドの減少は、商業施設などの売り上げの減少に直結します。

かつて訪日外国人が多く訪れたエリアである大阪の心斎橋2丁目、宗右衛門町、道頓堀1丁目などのエリアでは、商業地域の売り上げが下がり、地価も大きく下落している事から、2021年の路線価では「減額補正」が行われました。

これはどういう事かと言うと、路線価とは土地に関する税金の指標となる数値で、1月1日時点の公示地価を基準に決められます。しかし路線価が発表されるのは9月なのでタイムラグが生じます。通常ではそれほど大きな地価の変動はありませんが、今回は新型コロナの影響で、1月から9月の間に20％以上地価が下落しました。このため実情に合わせるために路線価が引き下げられるという「減額補正」が実施される事になったのです。

ただし大阪をはじめ多くの商業地価はアベノミクス発足以来地価が大きく上昇していますので、長期的に見ればまだまだ地価は高い水準にあると言えます。

ワクチンの接種が順次拡大

このような商業エリアの地価下落は訪日外国人の減少だけでなく、緊急事態宣言による外出の自粛や飲食店の営業時間の制限なども要因として考えられます。この原稿を執筆時点（2021年1月末）ではまた緊急事態宣言の最中で、解除されるかどうかは現時点では未定です。では今後の地価はどう動くのでしょうか。

まずは新型コロナのワクチン接種の進み具合も重要となってきます。政府はワクチンとマイナンバーを関連付ける「ワクチン接種遠隔化システム（V－SYS）」を進めており、またすでにワクチンの接種訓練も川崎で実施されています。2月末から医療従事者の方から接種が開始される予定となっています。

東京五輪開催に向けて今後順次接収対象は拡大される見込みで、新型コロナ収束の目途も見え始めてくるのではないでしょうか。

中国のV字回復に見るアフターコロナの経済発展

新型コロナが収束すれば、すぐに日本経済は復興するのでしょうか。このアフターコロナの状況を考えるに当たって中国の経済情勢を参考に見てみましょう。

中国では厳しい都市封鎖や外出禁止などを実施しコロナの封じ込める対策を取っています。また人々の行動もアプリで追跡され、コロナが発生したら接触者を割り出す事ができるそうです。そしてクラスターが発生したらそのエリアは封鎖となるそうです。日本や米国よりも強い制限をかけている事が特徴です。

このような強いコロナ封じ込め政策も功を奏し中国は世界やアジアの中でもいち早く経済が復興しています。もともと中国では国内の経済需要も多く、人口が多く国土も広い事から内需が活性化していました。2020年3月頃にはコロナ禍からも回復してきており中国では2020年には素材関連の輸入が増加し、鉄鋼製品は前年比74.3％の増加、銅や化学素材などの輸入も増加しています。自動車やインフラ向け建材などの需要が多くなっています。

こうした中国の例から見ると、ある程度の「コロナの封じ込め」が可能となれば、経済は急激に回復に向かう可能性がある事を示しています。

またこうした中国の旺盛な素材需要から、素材関連の価格が上昇しており、これは日本の建築費などにも影響を与える可能性があります。

今度どうなる日本の不動産市場

このようなコロナ禍においても、日本では都心の再開発は着実に進んでいます。

再開発やインフラ整備により利便性が上昇し、周辺の地価、不動産価格に大きな影響を与えます。

内閣府が発表した国民経済計算年次推計によると、官民合わせた国全体の正味資産（国富）は2019年末に3689.3兆円なりました。これは18年末から99.7兆円増え、4年連続の増加となっています。比較可能な1994年以降で最高となりました。つまり公共の投資によって私たちの不動産などの資産価値が上昇しているという事です。

都区部などでは2020年の地価は上昇率が縮小となりましたが、10年位の長いスパンで見ると依然として上昇傾向にあり、大きく地価は上昇しています。

つまりこうした再開発に伴う利便性の向上が累積されており、それがコロナ収束によって今まで抑えられてきた土地・不動産需要が回復すれば、地価も大きく上昇する可能性があります。

日本がこうした経済復興へのターニングポイントはいつになるでしょうか。ワクチンが行き渡ると予想される時期や東京五輪開催など様々な予測はありますが、少なくとも2021年には市場が大きく変わる可能もあります。

経済は大きく循環する傾向を持っていますので現在の経済や地価下落の反動は必ず来ると考えられます。つまり現在は、後から見れば「嵐の前の静けさの時期であった」となる可能性もあります。 つまり現在不動産購入の絶好好機となる可能性も高いと考えられるのではないでしょうか。