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世界情勢の変化と東京不動産投資【プロが教える不動産投資コラム】

2022年もあっという間に春の訪れとなりつつあり、暖かい日も多くなってきています。

国内におけるそのような穏やかな状況と異なり、現在ロシアとウクライナにおいて歴史的な戦争が起こっており国内外において大きな影響が及んでいます。

今回の戦争が国際秩序を大きく揺らし、日本も含めた国際社会が足並みをそろえて対応する事が極めて大切かと考えます。

当然の事ながら日本においても対岸の火事ではなく、今後様々なシチュエーションにおいて影響が出る事が予想されており、今後の情勢について筆者の考えを述べてみます。

原油高がより一層進む可能性も

現在、原油価格は高い水準にあります。原油はガソリンを始め多くの燃料や原料として利用されるので、その価格動向は経済や物価にも大きな影響を与えます。

さらに輸送燃料の価格が上昇すれば世界的な物流にも大きな影響があります。

ロシアは原油や天然ガスの供給も大きな国で原油の生産量は世界第3位となっていますが、米英などではロシアの原油の取引を禁止しました。このため上昇傾向にあった原油価格はさらに上昇しています。

さらにロシアからの天然ガス供給に依存度が大きい国もあり、こうしたエネルギーの供給不安による需給ひっ迫及び価格の高騰は様々な原料の価格上昇にもつながっています。

1日当たり原油の生産の多い国

順位国名生産量(1,000バレル/日量)(2019年
1アメリカ合衆国17,045
2サウジアラビア11,832
3ロシア11,540
<外務省/出典:BP Statistical Review of World Energy 2020 – Oil: Production>

輸入物価の上昇が国内経済に影響

円安が進めば国内的には輸入物価が上昇しインフレにも拍車がかかります。輸入物価が上がると同時に2月に41年ぶりに企業物価が前年比9.3%も上昇するなど、4月の新年度以降、幅広い物価に価格転嫁される可能性が高まってきており、住宅業界においても例外ではありません。建築費や建築資材なども今後ますます上昇する可能性もあります。

建築などにも不可欠な木材の価格が上昇し「ウッドショック」と呼ばれていましたが、ウクライナ情勢によりさらに価格上昇が続いています。鉄鋼製品なども上昇が続いており、建築費の上昇圧力は高まってきており、ウクライナ情勢を契機に一機に価格転嫁が始まる可能性もあります。

国内企業物価指数

前年比
2021年12月+8.7%
2022年1月+8.9%
2022年2月+9.3%
<日銀「企業物価指数(2022年2月速報)>

円安により海外資金の流入が加速

米国ではインフレが進行しており、金利引き上げ圧力も高まってきています。米国の中央銀行に当たるFRBは、3月16日にはゼロ金利を解除し0.25%の利上げを行いました。

有事のドル買いと言われている中で日米金利差が拡大し、円安により海外からの日本不動産への投資が加速する可能性を帯びています。円が安くなれば、同じドルで購入できる対象がより大きくなり、日本に投資しやすくなる訳です。

海外からの日本、特に都心部への投資は過去高い水準となっており、その傾向が加速する可能性もあります。

世界の投資資金が日本の不動産に流入

さらに円安に加え世界情勢が不安視され株価なども乱高下する中で「アセットプロテクション」として日本の不動産が注目度が上がる可能性を秘めています。

有事の際には「金」価格なども上昇しますが、国際的なリスクが比較的少ないと考えられる日本の不動産は、こうした有事の際にも安定していると考えられるからです。

世界的にみても日本の都市部の住宅価格はNYやロンドンなどと比較して価格水準も低いと考えられます。

内需型の投資にスポット

世界情勢が不透明感が増すとともに外的要因に影響を受けづらい内需型の資産運用にスポットが当てられる可能性が出てきます。海外からだけでなく、国内投資家においても安定性の高い「不動産」に投資するケースは高まってくるのではないでしょうか。

特に住宅系の不動産は需要も安定しており、REITを始め機関投資家などからの注目度も高まると考えられます。

ワンルームマンションも投資機関が1棟まるごと買い取ってしまうケースも増加しており、好立地の投資用マンションの需要も増加する可能性もあります。

再開発と金融緩和の関係は

ウクライナ危機等世界が揺らぐ中でも東京再開発は順調に推移し、不動産の資産価値需要が高まってきます。世界的に見ても将来性の高い都市であり、人口や経済規模からも東京など都市部の魅力は高いと考えられます。東京都心部では不動産価格も上昇していますが、東京の将来性から依然として需要も多く依然不動産価格の上昇は続いています。

さらにウクライナ情勢やインフレが国内の経済や家計にも大きな影響を与えている事から、国内景気を維持するために日銀では大規模金融緩和の維持を表明しています。

低金利による資金が都市部のオフィスビルや商業施設などに流入し、再開発が加速する可能性もあります。 低金利はマンション購入やマンション投資にも極めて有利な状況となります。低金利のローンが利用できる事からマンション需要も持続し価格の上昇も続く可能性もあります。

ワンルームマンション投資市場への影響は

このようにウクライナ侵攻が世界経済に与える影響は大きく、インフレが加速し金融引き締めの要因ともなってきますが、国内においては金融緩和の実施が継続される見込みとなっています。

実勢金利は若干上昇していますが、金利が低い水準で推移すると予想されますので、今後もインフレが続く可能性もあります。また低金利による投資資金が一層不動産に流入する事も考えられます。

ワンルームマンション投資市場においてはマンション価格は上昇傾向にあるものの、都市部や交通利便性の高い立地の単身者用の住宅需要は依然多く、市場は安定的に推移すると考えられます。

逆に安定した住宅系の投資需要が増加し、需要層がエンドユーザーから機関投資家へ移行してくる事も考えられます。

今後優良なワンルームマンションの需要も増加の可能性もあり、不動産投資をお考えの方は、良い物件に出会ったら即行動できる頃構えと選択眼を準備する必要があるかもしれません。

また最後に早く戦争が終結して平和が訪れるように祈念させて頂きます。

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