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利用頻度と劣化のスピードとの関係はアプリシエーションで資産価値アップへ【プロが教える不動産投資コラム】

人間が生きていくためには、衣食住はもとより様々な物が日常生活においては必要があります。しかし現代社会においては物であふれかえっている時代と言えます。近年ではいわゆる「断捨離」とか「ミニマリスト」つまり最低限必要な物だけを所有し生活スタイルそのものをシンプル化・質素化していくという考え方です。

筆者のオフィスは決して広くはありませんが、今この時間の中でも余りにも物が多すぎている現状があります。物を減らす難しさを日々感じています。

利用度と資産価値の関係は

利用頻度が低いものは必然的に利用価値の低下につながっている事がわかります。実際筆者のオフィスにおいてももう何年も開いていない「開かずの書庫」もある位です。また利用頻度が低い物はそのクオリティ自体も低下していく傾向にあります。

筆者が幼少の頃、友達とふざけて足の骨を骨折し、半年間も自宅療養した苦い経験があります。半年後、ギプスを外されると、あまりにも足が細くなっていた衝撃は今でも脳裏に焼き付いています。つまり骨や筋肉も使わないとどんどん痩せ細っていく訳です。

先日東京五輪の五輪選考委員会で水泳の池江璃花子選手が優勝しましたが、大病を患った後の痩せ細った身体から一機にこの短期間に回復した気力とコンディショニング作りには敬意を表したいと思います。日本人の多くの方が感動されたのではないでしょうか。

筆者は不動産会社さんの社員研修やお客様向けのマンション購入に関する講演が主な仕事ですが、お正月や夏休みなど長期の休暇やしばらく講演がない時などはいわゆる声がれ現象が出る事もあります。これはノドを使う機会が減れば当然ノドの筋肉も退化する訳です。よく言われるのは学校の先生など話す事が仕事の方が定年退職すると一気に人と話す機会が減り声がれ現象が起こるそうです。 そのため筆者は日常的にボイストレーニングなど常にコンディション作りに意識を置いています。

現金を使わないでおくと「劣化」する?

先日70代のお客様にお会いしましたが、ご高齢にも関わらず「将来のために貯金をする」とおっしゃっておりました。本当に日本人は貯蓄好きだと思います。これはやはり将来の生活に不安があるからではないでしょうか。

日本人の金融資産も増えているそうです。日本人は貯蓄好きと言われていますので、預貯金をしたり、現金で自宅に「タンス預金」としてお持ちの方も多いのではないでしょうか。

資産全体で見た場合、10年前や20年前のさらに遡ると、30年前以上の統合されて現在はない昔の銀行の通帳など、長い間利用されてないものが多々あります。こうした休眠口座は年間1200億年にもなるそうです。将来的にはこうした休眠口座の手数料も検討されています。つまりただ預金をするだけではお金の価値が劣化していく訳です。

不動産投資に置き換えてみると

次に利用頻度を実際に不動産投資をされている場合について考えてみましょう。

不動産投資などは長らく入居者が見つからずずっと空き家の状態で放置しておくと浴室内にカビが発生したり、クーラーとか設備もさびとかホコリのダニとか衛生面においても決して良いとは言えません。またトイレや水道など長期間利用していないという事は、その配管自体もダメージを受ける事になります。

つまり人が生活しない住宅は劣化・退化の一途をたどる事になります。

例えば入居率が低いマンションを購入してしまうと、家賃収入が入ってこなくなりますので、ローンを組んでいる人はローンが滞納したり、また管理費や修繕費なども滞納となる可能性が高まってきます。

資産価値の保全には管理が重要

管理費等が滞納される部屋が増えてくるという事は、今度はマンション全体の建物自体が劣化していくという事につながります。

利用されないもの、使用されないものは不動産に限らず物も人間の身体も老化・退化していくという事です。人生100年時代において80歳、90歳、場合によっては100歳を超えても元気な高齢者の方は多くいらっしゃいます。自らが「健康管理」をしっかりされているという事です。

経年劣化という物は毎年一定のスピードで進む物ではなく、例えば人間であれば50歳を超えると急激に筋肉量や体に大切な様々な物質がその減少のスピードが速まっていくそうです。私も年を重ねて体力の衰えを感じる事もあります。年齢は戻す事はできませんが、健康年齢は筋肉強化、体力強化により戻す事ができます。

マンションでは「長期修繕計画」に基づいた修繕工事がきちんと行われる事が重要となります。

アプリシエーションで資産価値の向上

住宅も同様で築10年20年までは一定のクオリティが保てますが、築30年を超えるとそのマンションの入居率や管理や大規模修繕工事のクオリティが大きくその差を生み出す事になります。ここで大切な事は一旦下落した資産価値を再び上昇に導く「アプリシエーション」という考え方です。

例えば新築で2500万円のワンルームマンションを購入したとします。表面利回りが4%として年間家賃収入が100万円とします。立地条件等がさほど良くなく、10年後価格が10%ダウンし、2,250万円に下落したとします。年間の家賃収入も10%下落し90万円になったとします。

そこで女性に人気の高いミストサウナ等を新たに設備投資する事により一旦下がった年間の家賃収入を再び上昇に導くという戦略です。

仮に100万円の追加投資をして家賃が10万円アップすれば収益還元法の視点から考えれば、投資目的の価値は10万円÷0.04で250万円の価値になった事を意味します。投下した100万円もその後10年間で回収できる事になります。

クオリティを求める投資が重要

つまり再投資をして家賃収入を上げるという事は出口価格(流通価格)を上げるという事になります。これは人間に例えるとジムに通って筋肉をつけて健康年齢が上がりさらに仕事をする機会が伸びる事に置き換える事もきるのではないでしょうか。

これからの時代は「量を求める投資」ではなく、「クオリティを求める投資」という所に着眼点を変えて見る事が大切な時代となると考えます。

不動産投資においては幸い近年のマンションは極めてハイクオリティでまたAIを駆使した徹底的なエリアマーケティングの下、その地域の中でも厳選されたそして企業にとって事業化にふさわしい土地を選定し長期に渡って入居率が確保しやすい立地に供給されていますのでユーザーからするとある程度安心して買える状況と思います。

4月から新しい年度に入りましたので、新年度のスタートに断捨離とか利用価値の低いものは売却して新しいものに置き換えて、新たなスタートを切ってみたらいかがでしょうか。

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