どうなるマンション価格と不動産投資のタイミングとは？【プロが教える不動産投資コラム】

2023年に入りインフレが本格化しつつあり、多くの品目において価格上昇が続いています。不動産価格も同様に全国的に上昇傾向にあります。

今後も価格上昇トレンドは続くのかを含め、今後のマンション市場と不動産投資のタイミングについて検証してみたいと思います。

マンション価格の上昇が大きく報道されていますが

最近のファミリーマンション価格の上昇には驚かされます。先日も首都圏の3月の新築マンションの平均価格が過去最高の1億4,360万円となったというニュースがありました。さらに23区ではなんと2億1,750万円の事です。

バブルの頃には不動産価格が大きく上昇しましたが、バブル期の平均価格を大きく超えています。但しこれは平均価格4億円の三田の物件や平均価格2.5億円の浜松町の物件など高額物件の発売により平均価格が大きく上昇した事などの「特殊要因」が原因ですので、マンション価格の中央値という訳ではありません。

五輪選手村跡地の「晴海フラッグ」も人気が高く高倍率が続いています。マンションは高額化にも関わらず需要が多い傾向にあると言えます。

マンション価格が上昇トレンドにあると

マンション価格が上昇しているという事は、その地域の中古マンション相場を引き上げる効果もありますので、マンションの資産価値全体の底上げとなります。つまり不動産資産を所有している方には有利な状況と言えます。特に都心に近いエリアや若干郊外でも駅に近いエリアなど住宅需要の多いエリアでは、将来的に不動産の資産価値も強含みで推移する可能性を秘めています。

またマンション価格が上昇するという事は経済的にも上昇トレンドにある事が多く、マンションの賃料も上昇するケースも見られます。

つまりマンション投資の時期として適している事が分かります。

マンション価格上昇の要因① インフレと企業物価の上昇

こうしたファミリーマンション価格の要因の一つとして「インフレ」があります。私達の生活に関連する消費者物価も上昇していますが、企業間の取引の価格である「企業物価」も大きく上昇しています。2022年度の企業物価は前年度比9.3％上昇と過去最高となりました。これはインフレに加えて円安による輸入物価の上昇も要因となっています。

また最新の2023年3月には前年同月比7.2％上昇となるなど、上昇傾向が続いています。

こうした企業物価が上昇するとタイムラグを置いてマンションの分譲価格に影響が出ます。

マンション価格上昇の要因② 建築費の上昇

「建築費」も上昇傾向にあります。マンション価格に占める建物部分の割合は大きいので「建築費」の上昇はマンション価格にも影響を与えます。

国土交通省の発表した資料によると、2023年1月の鉄筋RC住宅の建築費は2015を100とする指数で122にまで上昇しています。

建築費上昇の要因として以下の要因が挙げられます。

（1）インフレによる建築素材価格の上昇

先に上げた企業物価の上昇から建築素材なども価格が上昇し建築費の上昇の要因となっています。また電気代などエネルギー価格の上昇は鉄鋼価格などの上昇要因にもなります。

得に東京ではコンクリートやマンションの鉄筋に使う異形棒鋼なども価格が上昇傾向にあります。建築素材の価格転嫁も進んでおり将来的な建築費上昇の要因となっています。

（2）人手不足による人件費の上昇

通常新築マンションの完成までの月数は階数プラス3～4か月と言われていますが、昨今では人員不足、各種確認申請等の時間の延長など工期が長くなる傾向にあります。これらの要因でも建設コストを押し上げる要因となります。

建築業界では人手不足や高齢化により人件費が上昇しています。さらに岸田政権による賃金アップ政策により、今後ますます人件費が上昇する可能性もあります。

2024年からは建設業界で時間外労働時間の上限規制が建設業に適用され、人手不足も進む可能性があります

（3）建築需要の増加

東京を始め多くの再開発が進行しており、さらに公共投資によるインフラ整備なども進み建築需要も高い水準で推移しています。住宅着工でもマンションの建設が多くなっており、建築需要が多い状況です。国土交通省の発表した建築着工統計調査報告によると、令和4年の全国のマンション着工数は前年比6.8％の増加、首都圏のマンション着工は前年比4.8％の増加となりました。

2025年4月からは全ての住宅の「省エネ基準適合義務化」がスタートします。このため新築マンションの建設コストが上昇しマンション価格も上昇する可能性もあります。

マンション価格上昇の要因③ 東京のポテンシャルと地価の上昇

マンション価格に大きなウエイトを占める土地の価格も上昇しています。先ごろ発表された公示地価では東京の地価は新型コロナの影響から脱出しつつあり、回復基調にある事が確認されました。地価は経済の動向と密接に連動しており、これは東京の経済の将来性が高い事を示しています。

東京では主要エリアを中心に大規模な再開発が続いており、将来性も高く就業人口の増加も見込めます。総務省が発表した10月1日時点の推計人口動向では日本の総人口が減少する中で、東京都のみ人口が増加となりました。

東京のポテンシャルの上昇から今後も地価の上昇も続くのではないかと考えられます。

オンリーワンの都市とも言え、不動産投資のエリアとしてますます魅力を増すのではないでしょうか。

投資用マンション価格は収益還元法という視点から

東京都における全般的な不動産価格上昇の中で投資マンション価格はどう推移するのでしょうか。投資用マンションは収益性が重要となりますので、ある程度利回りを確保する事が重要となります。価格が上昇しすぎると利回りが低下して資産運用としての魅力が低下してしまいます。つまり不動産各社は住宅需要の多い交通利便性の高いエリアにある程度の利回りを得られる商品企画を設定して投資用マンションを発売している訳です。また単身者用のワンルームマンションが多く賃料もあまり高額には設定できませんで、このためワンルームマンション価格は建築費・地価の上昇などから穏やかな価格上昇トレンドとなっています。ただし不動産価格の上昇から立地は徐々に都心から都心周辺部の利便性の良いエリアにシフトしている傾向にあります。

不動産投資を始めるタイミング

今後のワンルームマンションの価格動向については先に述べたように緩やかな上昇トレンドにあると言えます。

さらに景気回復による給与水準の引き上げがワンルームマンションなどの賃料アップにつながる可能性を秘めています。

賃料が上がれば投資用マンション価格も上昇に影響を及ぼす可能性を秘めています。

またサービス業を始め人の動きが活発になってきています。消費が活性してさらに賃金アップにつながる事が期待されており、これらの要因も近い将来の更なる不動産価格上昇の要因として考えられます。さらに東京では多くのエリアで再開発が目白押しで期待できます。

現在は低金利も継続していますので、マンションの資産価値が上昇期にある今はワンルームマンションを購入するタイミングとして適していると言えるのではないでしょうか。