【個人投資家 八木エミリー】新時代のマネーリテラシー「不動産投資論 利益と節税 #06」

コロナショック、老後の年金問題。激変する社会において、自分らしい人生を手に入れていくために、いまや誰もが身に付けなければいけないお金の知識。72channel.では、不動産投資をはじめる前に学んでおきたいお金のことをテーマに、分かりやすく、 丁寧にお金のことを一緒に考え、楽しくそして確実に学んでいく、オリジナルシリーズで展開。

第6回は、「不動産投資論　利益と節税」。不動産投資の収益の種類や、別の側面から見た意外なメリット、節税対策など、実際の不動産投資を運用していく上での活用方法について語ります。

運用だけでなく、売却による収益も。

不動産投資には大きく分けて二つ収益を得ていく方法があると、八木さんは語ります。

「一つは、『運用益』。インカムゲインともいいますが、その名の通り、運用していく上で得ることのできる利益。所有している不動産に住んでいる方からの家賃から、銀行への返済や必要経費を引いて手元に残るお金のことです。金額としては、少ないかもしれませんが、毎月コツコツ入ってくるお金。これは不動産投資の醍醐味の一つでもあります。」

さらに、もうひとつの収益方法について続けます。

「もう一つが『売却益』。キャピタルゲインとよばれる収益です。売却益は、運用益と異なり、不動産を売却するときに発生する利益になります。購入時よりも、高く売れば、大きな利益を得ることができますし、売却時の売値が、返済中のローンの残債を上回った場合、その差額が利益になります。」

そのため、不動産を購入する際は、売却時にどれくらいで売れる想定なのか、10年後の物件の相場価格などを調べることも重要と、八木さんは話します。

運用益が毎月どの程度手元に残るかシミュレーションしつつも、売却時にどれくらいの金額で売れるか考えることも必要ですね。きちんと調べた上で購入することで、どのように利益の得るか選択肢が増え、より豊かな生活に近づくのではないでしょうか。

不動産投資を、保険代わりに。

不動産投資は、いざというときに大きな力にもなると話します。

「不動産投資は、生命保険の代わりになるとよく言われることがあるんです。基本的に不動産を購入する際、アパートローンを活用するかと思いますが、団体信用生命保険（団信）と呼ばれる保険が付帯することが多いです。これは、購入者に万が一のことがあったり、大きな障害が残ってしまった場合に、残りの不動産ローンが免除されるという内容です。そのため、自分に万が一のことが会った場合でも、ご家族に残債なしの不動産が手元に残るため、満額の家賃収入が入り続けることになります。」

収益を生んでいく用途以外にも、なにかあった際に家族へ残していく資産としても活用ができるんですね。保険料をただ払うだけでなく、不動産投資によって万が一に備えるという選択肢もあるかもしれません。

また不動産投資は年金対策にも役立つと、八木さんは続けます。

老後の経済的な大きな支えに。

「みなさんがこれから組むアパートローンは25〜35年ほどの長い期間で融資を受けると思います。そのため、現在30歳の方が30年ローンを組むと、融資の返済は、60歳で終了。つまり、その後は融資の返済がない状態の満額の家賃が入るうえ、残債のない不動産も所有していることになります。これは、将来のための経済的なリスク分散にもつながり、老後の大きな支えにもなるんです。」

この先、望むような年金がもらえない可能性もある現状。そんななかで老後の年金を受給する際、 残債のない不動産を所有し、家賃収入が満額入ってくるということは、大きな支えになります。 老後の経済的な安心を目的とした、不動産投資を始めるのもいいかもしれませんね。

相続税の対策にも活用。

若い世代の方は今はまだピンとこないかもしれませんが、相続税対策にも活用できると語る、八木さん。

「不動産投資には相続税対策としての活用方法もあります。みなさんがこれから歳を重ねていき、多くの資産を作り上げた際、相続税の問題にぶつかる可能性もあります。相続税は比較的高い税金として知られています。しかし不動産を購入し、新たなローンを組むことで負債を持つことで、相続税を軽減できる可能性もあります。」

皆さんの周囲の親族が資産家の場合、相続税対策の不動産投資も考えていくことも、有効な手段かもしれませんと、八木さんは語ります。

収益としての側面だけでなく、相続税の節税対策にもなるんですね。資産を作り上げていく上で、税金対策は乗り越えるべき大きな壁の一つ。年を重ねていっても、子供や孫に負担を経済的に余裕のある生活をするには、節税の対策はいずれ必要になってくるでしょう。

不動産投資の収益の種類だけでなく、保険や年金、節税の対策にもなる不動産投資のメリットを語っていただきました。ただ、毎月の収益を得るだけでなく、今後の備えや、将来の経済的な支えにもなることがわかりましたね。将来の理想像から逆算して、どのタイミングで、どれくらいの収益を得るのか、自分が何歳で満額の家賃収入をえることができるのか、シミュレーションすることでこれからの生活の大きな支えにつながっていくのでしょう。動画ではさらに、八木さんが詳しく語っています。気になった方は、ぜひ以下リンクより閲覧してみてください。

八木エミリー・プロフィール

愛知県出身。日本女子大学理学部卒業後、2013年に野村證券株式会社に入社。顧客開拓に務め、初年度で東海地方１位の営業成績を獲得。新入社員でありながら、顧客向けセミナー講師として全社史上初の大抜擢。
2013年より株式投資を始め、2015年、26歳で不動産賃貸業に初挑戦。 以降、順調に業績を伸ばす。2017年より独立系ファイナンシャルプランナーとして活動を開始。 主に富裕層向けに資産活用のアドバイスを行うほか、ソフトバンク、オープンハウス、ロームなど 一部上場企業の社員向けセミナー講師としても活躍。
また、オンラインサロン「em会」を主宰し、金融知識の啓蒙に務めている。 すべての人が金融の知識を活用することで経済的に独立し、よりよい社会が実現することを目標に、活動ジャンルを広げている。