ニューノーマル時代の不動産投資情報の集め方・活用法【プロが教える不動産投資コラム】

私達の生活においての様々な行動の中で情報収集は極めて大切です。事前に情報収集する事により行動も効率化するからです。例えば旅行で観光地や地方都市に行く場合にそのエリアの人気のあるお店や観光スポットを事前に調べておけば時間も有効に活用できる訳です。今回は不動産投資における情報収集について考えてみたいと思います。

不動産投資の情報も多様化

不動産投資においても最近は様々な情報を得るためのプロセスが多様化しています。今から30～40年前は不動産投資をするにしても参考になるような書物や情報などはほとんど世の中に出回っていませんでした。その結果、すでに不動産投資をしている方から直接享受されるか、不動産会社の社員の方からの情報提供が主流となっていた訳です。昔は邱永漢さんや現国会議員である海江田万里氏の資産運用に関する出版物など、ごく限られた情報しかありませんでした。

現在においてはセミナー、各種書籍を始めインターネットのホームページやyou tubeなど様々な情報収集の方法があります。

特にニューノーマル時代と言われる現在は、在宅時間も長くなり、それだけパソコンやスマホなどでインターネットと向き合っている機会も多くなってきていると思われます。 特に外出自粛の現在は、さらに家庭ではオンランによる情報収集が主流となってきています。

オンラインセミナーのお客様も増えています

筆者は30年以上、不動産に関するセミナーの講師を務めていますが、このような状況の中で最近はオンラインセミナーで講演する機会が増えてきました。

通常セミナーですとどんなに多くても100名前後のセミナーが多い中、先般は大手財閥系不動産会社主催のオンラインセミナーに招かれて講演しました。申し込みが過去最高の650名もあったそうです。しかも聴講されるお客様は北海道から沖縄まで全国に及んでいます。

最近では確定申告のためのいわゆる電子申告セミナーやyou tubeを使ったセミナーなど多種多様な展開となっています。

各不動産会社さんにおいては様々な工夫を凝らしたセミナーが開催されています。

情報には二つの種類がある

ここで大切な事は大局的には「情報は二つの種類がある」という事です。

一つはいわゆる「一次情報」そしてもう一つは「二次情報」というものです。

まず「二次情報」とはインターネット、紙面、このようなコラム、テレビ、ラジオなど「媒体」というフィルターを通じて得た情報を言います。

それに対して「一次情報」とは実際に現地を確認したり、ライブのセミナーに参加したり自分自身の目の前の光景を通して得た情報と言えます。私は仕事柄お客様の前で講演する機会も多いのですが、そこはまさしく「一次情報」の場とも言えます。

セミナー参加により情報を得るだけでなく、会場の周囲を見渡すとどういう年代の方が多く参加されているのか、また男女の比率はどうなのか、など様々な情報がインプットされます。

実際に現地を見る事も大切

また私は仕事柄不動産会社の依頼により物件レポートを作成する事が多いのですが、私が大切にしている事はパンフレットに記載されているような大局的な見地からのエリア分析に留まらず、実際にそこに居住するという視点から大通りから1本奥まったストリートまで取材し現地に住む視点でのレポート執筆を心がけています。

これらの考え方はこれから不動産投資を始める方にもある程度あてはまる要素で一次情報とか二次情報とか偏った情報だけで購入の是非を判断するのではなく、自分自身が賃貸入居者だったらどう感じるのかというような、少し違う角度からエリア情報や物件情報を感じてみる「客観的な」視点も大切であると考えます。

学び方のコツは

時代は移り変わろうと、学び方の姿勢は変わりありません。私は仕事柄不動産会社さんの社員向け不動産研修の講師も務めていますが、ある事が分かります。それは講義終了間際に質問コーナーでの聞く側の姿勢です。講義中に質問する社員の方々にはある共通点があります。それは事前に配布したレジメや資料によく目を通していわゆる「予習」をしているという事です。

予習をして講義に臨めばそこで改めて様々な疑問が浮かび上がってくる訳です。課題や問題点などが浮かばない方は予習不足と言えます。

これは研修の例ですが、セミナーなどに参加する場合も「学ぶ」という点では同じ事が言えます。また不動産会社の営業マンと向き合う場合には、あらかじめ予備情報をインプットした状態で臨み、疑問点を明確にしておく姿勢が大切です。

例えば税金ではこの事、住宅ローンではこの事、市場動向についてはこの事、などいくつかの疑問点を用意して交渉に臨むとより交渉の時間が充実したものとなると思われます。

マクロデータには盲点がある

講演でもよく述べさせて頂きますが「マクロデータには盲点がある」場合があるという事にも注意が必要です。公的機関が新聞等で発表する報道にはマクロデータとして一つの傾向が示される事が多い訳です。例えば「5年前と比べて東京都の高齢化率が0.4ポイント進んだ」というデータがあった場合、よく検証してみると同じ東京都でも東京23区と市町村部では明らかに市町村部の方が高齢化のスピードが速く、逆に都区部では高齢化率が低くなっています。

不動産投資はいわゆる物件という視点だけから見ればピンポイントの投資ですが、同じ東京でも東京のどこに買うのかという判断の基では人口増加率、最寄り駅の乗降客数、高齢化のスピードなどの諸データを単年で見るのではなく、5年とか10年の、さらにこれからの予測を含めた「線の情報」が重要となります。

但しこのような繊細な情報は一般のサラリーマンの方など個人の方が収集するには限界があります。最終的にはマーケティングリサーチがしっかりした会社を選ぶ、さらに購入者サイドとしてそのような観点に「関心を持つ」事が極めて重要と考えます。

また情報は日々変動しますので、その情報がいつ更新されたのか、という時系列を追って確認する事も大切です。 IT/デジタルの普及により情報収集がしやすくなってきた半面、情報過多になったり、ネットの情報だけでは必要な流れを判断する事が難しい状況も多々あります。