2023年下期、ますます注目アップ東京不動産投資【プロが教える不動産投資コラム】

2023年もあっという間に年半ばを迎える時期となっています。

街中には再び多くのインバウンド（訪日外国人）が訪れ、世の中全体が活気づいてきています。先日仕事帰りに新橋駅周辺を訪れましたが、多くの人達が路上にはみ出たテーブルで酒盛りをしていて、そこは日本人だけではなく多くの外国人の方々の楽しそうな光景がありました。

コロナの渦中ではとてもありえないもので、大きく変わったと改めて感じた次第です。

近年、東京が大きく変貌したきっかけの一つが2013年の東京五輪決定のアナウンスだったのではないでしょうか。それ以来東京は大きく発展し、世界が日本をますます注目する転機になったのではないでしょうか。

近年の日本は世界から見てどう映り方が変わってきたのでしょうか。

世界から注目を集める「日本不動産」

日本は古来から伝統文化はもとより、アニメ・サブカルチャー、伝統的な食文化、またエンゼルスの大谷選手が日本のプロ野球界を世界に知らしめたWBCの主役として活躍してくれたなど、あらゆる分野から世界から注目を集めているのは周知の事実です。

そのような中で日本の不動産に対する注目度も年々上昇しています。

不動産サービス大手のジョンズラングラサール（JLL）の発表によると、今年2023年1～3月の世界の都市別不動産投資額で、東京首都圏が世界2位となったそうです。またヨーロッパの大手不動産ファンド、パトシリアや香港系ファンドなど多くの国から「日本不動産」買い攻勢が高まっています。

円安・再開発も要因に

その背景にはもちろん「円安」が大きな要因となりますが、日本のコロナ後における政局の変化、経済の再始動、日本各地における再開発など様々な要因によるものです。

再開発の象徴的な建物としては東京・常盤橋エリアの再開発「トーチタワー」に象徴されるよう世界水準の「ファイブスターホテル」が入るビルを始め、日本橋、品川、渋谷新宿池袋など今後も特に東京都は再開発が目白押しです。

また、地価の動向を見ても東京都内の商業地は極めて希少性・資産価値が高く、地価動向も堅調に推移しています。

若年層の増加から住宅への投資も増加

日本全体で人口減が懸念される中、東京に若年層を中心に人口が集中し、東京都内においては今年1月時点で総人口に占める65歳以上の割合（高齢化率）が22年を下回りました。

さらに若い活力のある年齢層の転入増により特にワンルームマンションやコンパクト系などの若年層向けの住宅需要も回帰しています。

世界が日本国内において投資するセクターとしては、ホテル、・オフィス・物流施設の他、一棟収益物の居住用不動産も視野に入っています。

新宿にある信義不動産は台湾における大手不動産会社ですが、東京を中心としたタワーマンションやコンパクトマンション、ワンルームマンションなどをアジアの富裕層向けにも販売して堅実な需要があるそうです。

このように東京の不動産は国内はもとより、海外からの需要も年々高まっています。国内においては6月7日には日経平均株価が33年ぶりに3万2700円台を更新するなど株高による「経済における資産効果」の期待も高まっています。

不動産投資への関心が高まる

政府は2024年よりNISAの枠を大幅に拡充する予定など、来年以降も人生100年時代における資産運用・投資の機運はますます高まると考えられます。

但しやみくもに投資をすればいいというものではなく、長期・安定を軸に投資対象の選別・分散化という考え方も大切な時代となってきます。

20代30代の比較的若い年代から働き盛りの40代、定年が視野に入る50代、まとまった退職金を手にしたシニア層、相続対策で物件を検討する高齢者層と、幅広い年代で不動産投資に関心がますます高まってきます。

今後求められるワンルームマンションは

そうなると、当然の事ながら、好立地、及び駅近の希少性の高い資産価値の高いさらに自然災害に強い堅固でセキュリテイのしっかりとしたワンルームマンションなどは今後より需要が高まっていくと考えられます。

特に最近では「線状降水帯」というキーワードで、局地的な強い降水の発生も多くなっています。重要事項説明にも水害ハザードマップなどが追加され、社会的な認識も高くなってきています。特に都市部ではこうした水害の対策も取られており、多くの河川の治水対策や渋谷駅地下の貯水タンクの設置なども進んでいます。

世界が注目する東京の不動産の資産価値は、再開発やこうしたインフラ整備なども後押ししつつ安定した需要のもと推移すると考えられます。

これから不動産投資を始める方は立地・生活環境・エリアの人口動向・主要ターミナル駅までの時間距離、及び再開発動向なども吟味しながら選択していけばより確実な不動産投資につながると考えられます。

東京不動産投資の魅力は

東京は様々な点から見ても不動産投資としての魅力があります。

人口の面から見ても、都道府県の中で人口が増加しているのは東京都のみとなります。総務省が発表した2022年10月1日現在の推計人口では、日本の人口が全体で減少傾向になる中で、東京都のみが0.2％の増加となりました。

東京都の面積も希少性があります。東京都の面積は約2,194㎢で可住地面積は約1,421㎢です。全国の可住地面積約122,633㎢のわずか1％しかありません。また東京23区に限って言えば、その面積は626㎢で東京都全体の半分以下しかありません。

東京の土地は有限であり、ワンルームマンションが建設される事が多い都心に近く駅から10以内などの利便性の高い商業地域の価値は、今後も上がる事はあっても下がる事は少ないと言えるのではないでしょうか。

どうなる今後の建築費・マンション価格

今後の東京のマンション価格はどう変わっていくのでしょうか。マンション価格に占めるウエイトの大きい「地価」の動向を見てみると、新型コロナにより大きく地価の下がったエリアもありましたがコロナ収束に近づくにつれて再び上昇に転じている傾向が表れているようです。

都心部の新築ファミリーマンション価格は上昇を続けており、低金利を背景に需要は衰えていません。さらに都心部で進む再開発やMICE機能の推進など公共のインフラ整備などの建築需要も多く、人件費の上昇、建築素材の値上がりと共に建築費は今後も上昇する可能性もあります。

今後インバウンドの増加や日本経済の発展が続けば、地価・マンション価格の上昇や世界からの不動産投資額の増加の可能性もあります。

このように2023年下期も東京不動産の資産価値上昇が続く可能性もあり、将来性の高い東京はワンルームマンション投資の立地としても適していると言えるのではないでしょうか。