「誤解・不安・失敗」から学ぶ！ 今こそ始める“堅実・低リスク・高収益”マンション投資の真実とは？

「貯蓄から投資へ」という流れが進む中で、将来のための安定した資産運用としてマンション投資が注目を集めています。また政府の後押しもありNISAなどの投資信託も若い方を始め多くの方が始めています。

マンション投資を始めようと言うと家族や友人、また専門家の方の中にも反対する方やご自身の過去の不動産投資の体験だけに基づいて不動産投資に否定的な考えを述べる方もいらっしゃいます。

今回のコラムではこうしたマンション投資に反対する方の理由について検証してみたいと思います

バブル期にマンション投資に失敗した経験がある、または損をした話を聞いたから

　➡ 現在は収益還元法に基づく安全な投資

1980年代後半に日本で発生したバブル経済は、株価を始め地価・マンション価格などを急激に大きく引き上げました。当時は投資用のワンルームマンションも多く発売されていましたが、その多くは値上がりしてから売却して売却益を得る「キャピタルゲイン」が目的の投資でした。このためワンルームマンションも面積が10㎡台と狭いタイプもあり、壁や床も十分な厚さがないので防音効果も薄いマンションも散見されました。しかし持っていればすぐに値上がりしますので、短期間に多くの売却益を得た方もいらっしゃいました。

当時のマンション投資ローンは金利が変動型で7～8％近くなど高かったですが、保有期間中は節税効果も享受でき、短期間で売却しましたので、高金利のローンに対する抵抗感も低かったようです。

バブル時は都心部のワンルームマンションが大きく値上がりしましたが、その後はバブルが崩壊しマンション価格は大きく値下がりしました。高額・高金利ローンでワンルームマンションを購入した方は多額の含み損と高金利のローンが残り、「不良債権」となり、新聞やテレビ等でも報道されていました。こうした経験から今でもマンション投資は危険であるというイメージがある方もいらっしゃるようです。

現在のマンション投資は賃貸収入で収益を得る「インカムゲイン」が目的であり、バブル期のマンション投資とは目的が異なっています。またマンション価格も収益から算出される「収益還元法」に基づいており、適正な価格水準となっています。

資金計画が適切でなく破綻するかもしれないから

　➡ 無理のない余裕を持った資金計画が重要

マンション投資の資金計画を考える場合には、ローン返済額と賃料収入のバランスが重要となります。

マンション投資では投資ローンの返済を賃料収入から支払う事ができる事がメリットですが、賃料よりもローン返済額が高すぎると月々の負担も大きくなってしまいます。

毎月の負担は1～3万円程度に無理のない範囲に収まるようにして、さらに固定資産税や設備の保守費用などの経費も準備しておく必要があります。

現在はインフレが続いており賃料も上昇傾向にありますが、将来的には経済動向・地域になどによっては賃料が下がる可能性もあります。入居者の退去の際に空室が発生すると負担も大きくなりますので、こうした事態にも備えてある程度余裕を持った資金計画が必要となります。

現在は低金利ですのでローン返済額も低く抑える事ができます。急激に金利が上昇する動きは今のところ少ないと言えますので、しばらくは低金利圏内で推移すると考えられます。金利上昇期には賃料も上昇する傾向がありますので、ローン返済額の上昇は賃料の上昇により埋め合わせできると考えられます。しかし賃金上昇は経済状況はもとより立地・建物のクオリティなど「個別性」が重要なキーワードとなる事も押さえておきたいポイントです。

長期に渡って空室が続いたから

　➡ 立地の選定は重要。交通利便性と生活利便性を重視した物件選びを

ワンルームマンションの需要層は単身の若いサラリーマンが多く、交通利便性を重視する傾向にあります。地方都市や郊外などのワンルームマンションは、価格が安く利回りが高い物件も見受けられます。しかしこうした物件は交通利便性が悪く、さらに買い物などの生活利便性が低いなどの悪条件が重なると、一旦入居者が退去すると次の入居者が決まらずに空室が続くケースもあります。具体的には駅から徒歩20分の所にあった大学や大きい企業が移転した後に一機に賃貸需要が低下するという事例はよく耳にします。空室が続くとその間のローン返済の負担が重くなります。

このように価格と利回りだけ物件を選ぶと、賃貸経営に失敗する可能性もあります。

都心部やビジネスエリアまでの交通利便性が高く、駅から比較的近い徒歩圏の立地で、生活利便性の高いエリアの物件を選定する事が重要となります。

さらに人口が増加しているエリアは住宅需要も多いので、その地域の人口動向にも目を向ける必要があります。

マンション投資は高額で不安があるから不安

　➡ 逆にレバレッジが利用できる

若い方では月々の投資というと数万円位の金額を想像すると思います。

しかし不動産投資は投資額が高額の投資となります。ワンルームマンションは不動産投資の中でも比較的価格が安い方ですが、それでも2,000万円から3,000万円と、若いサラリーマンの方は普段目にした事もないような金額です。こうした高額の投資には慎重となる事も当然ではないでしょうか。

しかし頭金などは少なくても始められるので、当初の自己資金は比較的少額でも始める事ができます。さらに月々の負担も物件によって異なりますがゼロ～数万円程度となっています。

こうした少ない出費で数千万円の投資をする事ができ、ローン返済終了後には高額なマンションが自分の物となる訳です。

少ない出費で大きな投資ができる事を「レバレッジ」と言います。月々少ない負担で大きな投資ができる事がマンション投資のメリットと言えます。

世の中には不動産投資をしたい方も多くいらっしゃいますが、中にはしたくてもできない方も多くいらっしゃいます。不動産投資において必要なのはズバリ「時間と信用力」です。数千万円のローンを長期で借りるためには一定の勤続年数・給与所得、他のクレジットや税金も含め滞納などがない事などのエビデンスが求められます。さらに長期のローンを組めるという時間がある事、この二つの資産を利用できると考えるとローンを借りる不安が低減するのではないでしょうか。

将来マンションの資産価値が下落するかもしれないから

　➡ 定期的な補修で建物は維持されます。立地によっては資産価値が上昇

マンションをローンで購入してもローン返済終了時には資産価値が下がってしまうと心配する方もいらっしゃいます。

そもそもマンションの資産価値は経済的要因はもとより、都心から何分、駅から何分という立地・時間、さらに建物の構造スペック・管理、賃料など収益性など総合的なもので決まっていきます。その中でも立地は時間が経過しても変わりませんが、建物自体は時間の経過と共に劣化していきますので定期的な補修が必要となります。人間に定期的な健康診断が必要なように「建物の健康状態」をチェック・維持する事は極めて重要です。

建物の管理についてはマンションの竣工時に「長期修繕計画」として策定され、その費用は「修繕積立金」として毎月支払い、積立てられています。

近年は建物の建築技術が向上し、マンションの寿命も各段に長くなっています。適正な管理が行われているマンションでしたら築35年が経過してもまだまだ綺麗な状態を維持できると言えます。

但し専有部分内の設備のメンテナンスは所有者の方の負担になりますので、保守費用はあらかじめ経費として見込んでおく必要があります。

また土地部分は劣化する事はありませんので、例えば建物が滅失したとしても土地の資産価値は残る事になります。

また近年は地価・マンション価格が大きく上昇しています。今後再開発などで利便性の上昇が期待できるエリアは、今後資産価値が上昇する可能性もあります。