北千住エリアの不動産投資｜都心周辺が注目される理由と魅力
マンション価格の上昇が続くなか、不動産投資の立地として北千住エリアなど都心周辺が注目されています。都心部は価格が上がりすぎて家賃とのバランスを取りにくく、通勤時間を重視する若い世代には交通利便性の高い立地が求められるためです。北千住エリアは5路線が利用でき、周辺の人口も増加傾向にあります。ただし人気という理由だけで立地を決めると、将来の需要を見誤る可能性があります。本記事では、北千住エリアの交通・人口・地価の公的データを手がかりに、不動産投資の立地を見極める判断軸を整理します。
マンション価格の上昇はなぜ続く？北千住など都心周辺が注目される背景
物価上昇が続いています。景気上昇は2020年6月から2026年7月までで74ヵ月に達したとみられ、戦後最長とされた「いざなみ景気」の73ヵ月を上回った可能性が高い状況です。こうした影響は地価・建築費にも現れており、東京都心部などを中心にマンション価格も大きく上昇しています。
建築人件費や建築資材の値上がりなどから建築費の上昇もマンション価格上昇の要因となっています。東京都心部では多くのタワーマンションなども発売され、価格も「億ション」を超える「スーパー億ション」も多く価格が10億円前後の物件も発売されています。これまで低金利を背景に都心部のマンションなども売れ行きが好調でしたが、ここにきて価格高騰の影響もあり、一部の富裕層を除いて住宅需要は都心周辺部へと移行する傾向が見られるようになってきました。
不動産投資の立地はなぜ都心から周辺へ移る？北千住が注目される前提
投資マンションは収益を確保するためには安定した利回りを確保する事が重要であり、都心部などではマンション価格が上昇しすぎて家賃とのバランスが悪く利回りを確保できない状況となってきています。そこで都心と比べて価格の安い都心周辺の新規発売が増えてきています。しかしワンルームマンションなどの需要層となる若い世代は、通勤時間にプライオリティを置く方も多く、都心への交通利便性が重要となってきます。こうした背景から、東京の北東部や川崎・横浜などのエリアがワンルームマンションの立地としても注目を集めています。
東京北東部の魅力は？不動産投資で北千住エリアが挙げられる理由
東京の北東部は、山手線東側の「東京」駅を始めとする日本を代表するビジネス・商業エリアにアクセスしやすい事が特長です。山手線の内側や西側などと比べても価格も値ごろ感があり、人気が出ています。但し、投資マンションの立地としては交通利便性・生活利便性が高い事が条件となります。こうした条件を満たす立地として「北千住」エリアが挙げられます。
北千住エリアはなぜ人気？不動産投資で注目される7つの特徴
では北千住エリアの特徴について見てみたいと思います。
北千住で利用できる路線は？5路線と京成線の都心アクセス
「北千住」エリアが近年注目されている理由としては、交通利便性の良さが挙げられます。「北千住」駅は多くの路線が集まるエリアであり、JR常磐線・上野東京ライン、東京メトロ千代田線・日比谷線、東武スカイツリーライン、つくばエクスプレスの5路線が利用できます。
また近くには京成線も運行しており地域によっては利用できます。京成線は押上から都営浅草線に直通運転を実施しており、都心へのアクセスがしやすい路線です。京成線は羽田空港や成田空港へも行きやすく、レジャーやビジネスにも便利な路線です。
北千住周辺に大学は多い？5つのキャンパスと住宅需要
多くの大学がある事も特長です。北千住エリアには5つのキャンパスがあり学生や教職員などの住宅需要も多いエリアです。こうした事から北千住駅だけではなく、その周辺や沿線にも多くの住宅需要が見込まれます。また学生が多い事から街も賑わい活気があります。
北千住エリアにある大学
- 東京電機大学 東京千住キャンパス
- 東京藝術大学 千住キャンパス
- 帝京科学大学 千住キャンパス
- 東京未来大学
- 放送大学 東京足立学習センター
北千住から押上・東京スカイツリーへのアクセスは？急行などでわずか2駅
押上には東京スカイツリーが2012年に開業しました。北千住から押上まで東武スカイツリーライン急行などでわずか2駅です。東京スカイツリータウンには多くのお店が集積する「東京ソラマチ」、水族館などの他、オフィス施設「東京スカイツリーイーストタワー」も開業しており就業人口も多いエリアです。また押上と浅草を結ぶ高架下の商業施設「東京ミズマチ」も2020年に開業しました。墨田公園に接したエリアです。
また、東京メトロ有楽町線の延伸計画に伴い、将来的な東武スカイツリーラインとの連携や直通運転構想への期待も寄せられています。これが実現すれば、北千住や押上から湾岸エリアへダイレクトにアクセスが可能となり、沿線の利便性はさらに向上すると見込まれます。
北千住から浅草へ行きやすい？地価が上昇する浅草と周辺の住宅需要
浅草は日本のみならず世界的にも有名な観光地です。地価も大きく上昇し、2026年の基準地価では東京の商業地の地価上昇率の上位を浅草エリアが占めました。
インバウンドの増加からホテル・店舗需要などが多く浅草の商業的な価値も高まってきています。それだけ就業人口も増加しており周辺の住宅需要の増加にもつながります。
基準地価 対前年地価上昇率 ランキング（東京都・商業地）
| 順位 | 基準地の所在「住居表示」 | 2026年 地価上昇率 |
|---|---|---|
| 1 | 台東区 ｢浅草１－２９－６｣ | 26.9％ |
| 2 | 台東区 ｢西浅草２－１３－１０｣ | 25.0％ |
| 2 | 中野区 ｢中野５－６７－５｣ | 25.0％ |
| 4 | 台東区 ｢浅草５－３７－６｣ | 24.1％ |
| 5 | 新宿区 ｢西早稲田２－２０－５｣ | 23.8％ |
北千住周辺の人口は増えている？2020年〜2025年の増減率
北千住エリア及び周辺の人口を見てみましょう。
北千住駅は足立区にありますが、葛飾区・墨田区・荒川区・北区などに接しています。
2025年の国勢調査からこうしたエリアの人口動向を見てみると、2020年から2025年にかけて、こうした区は人口が増加傾向となっています。東京都心部では地価・住宅価格上昇の影響もあり千代田区・目黒区・渋谷区などの人口は減少傾向にあります。日本全体で人口減が進む中で人口が増加しているエリアは不動産投資の立地としても希少性が高いと言えます。
北千住周辺エリアの人口増減率（2020年～2025年）
| 区 | 人口増減率 |
|---|---|
| 足立区 | 1.10％ |
| 墨田区 | 4.82％ |
| 北区 | 3.68％ |
| 荒川区 | 4.14％ |
| 葛飾区 | 3.20％ |
北千住周辺の地価は上昇している？東京北東部の基準地価
北千住及びその周辺の地価を見てみると、東京北東部（墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区）の地価は住宅地で8.0％、商業地は12.4％の上昇となり、東京都の平均地価上昇率よりも高くなっています。また北千住及びその周辺の区の地価上昇率を見ると平均で地価上昇率が10％を超える区も多くなっています。それだけ土地の需要が都心周辺に及び、地価上昇につながっていると考えられます。
東京都の地域別対前年平均変動率
| 住宅地 | 商業地 | |||
| 2025年 | 2026年 | 2025年 | 2026年 | |
| 東京都 | 5.7％ | 6.0％ | 11.4％ | 11.6％ |
| 区部北東部 | 7.0％ | 8.0％ | 11.2％ | 12.4％ |
区部北東部：墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区
＜2026年基準地価＞北千住周辺エリアの地価上昇率
| 区 | 住宅地 | 商業地 |
|---|---|---|
| 足立区 | 5.4％ | 7.2％ |
| 墨田区 | 12.6％ | 13.8％ |
| 北区 | 12.2％ | 16.9％ |
| 荒川区 | 12.5％ | 16.9％ |
| 葛飾区 | 5.8％ | 12.8％ |
北千住の生活利便性は？駅周辺の商業施設と商店街
北千住駅周辺は商業施設が多い事も特長です。駅ビルである「ルミネ北千住」、東武系の「エキア北千住」「千住ミルディス 」などの商業施設や「学園通り旭町商店街」、4つの商店街が合併した「千住宿商店街」などの商店街もあります。周辺からもショッピングに訪れる方も多くいらっしゃいます。大学が多いという事はそれだけ街中の人口も多いので商店なども発展します。2025年に千住宿開宿400年という歴史もあり、昔からの個人商店街も多い特色のある街となっています。
北千住〜押上間の沿線は便利？2つの拠点と都心直通の利点
北千住エリアには、押上エリアと二つの拠点があり、この二つの駅にアクセスしやすい沿線などは利便性も非常に高いと言えます。また東京北東部は多くの路線が複雑に運行しておりますが、多くの路線が都心へ直通運転を実施しており、都心にアクセスしやすいエリアと言えます。さらに浅草や都心へもアクセスしやすいという特長があるエリアと言えます。特に山手線の東側には多くの主要ビジネス街が広がり、こうした都心への通勤にも優れた立地です。つまり北千住駅のみならず、広域的に魅力がある街が多いという事が言えます。
北千住エリアの将来性は？都市機能の分散化と不動産投資の立地
都市機能の分散化とは？北千住が準都心エリアと呼ばれる背景
近年では東京以外のエリアに副首都機能を設置する案が急浮上しています。東京に政治・経済など多くの機能が集約している場合には有事の際に国の機能が滞るからです。現在でも多くの都道府県が名乗りを上げています。
この話と少し被るのですが、近年においては東京においても都市の分散化が急速に進んでいるなと肌で感じます。例えば一般的に投資用のワンルームマンションなどの立地の選定に当たっては山手線のビッグターミナル、東京駅、品川、新宿、渋谷、池袋、秋葉原駅などが一つの基準になってきました。ところが近年ではそれ以外の新しい拠点がいくつか誕生しています。例えば中央線の中野駅、総武線の錦糸町駅、多くの路線が乗り入れる足立区の拠点である北千住駅などです。
このようなエリアは大学の新設や多くの企業集積、さらに大型商業施設の開設・再開発などが進み、多くの就業人口を抱える街に変化してきています。そうなるとそういったいわゆる「準都心エリア」を中心とした新たな商圏が拡大していく訳です。
北千住の魅力は？宿場町の歴史と新旧が混在する街並み
北千住駅は多くの路線が利用できるターミナル駅と言えます。もともと北千住エリアは江戸時代からの宿場町としても栄え、特に日光街道沿いには昔から大名などが泊まる宿場町もあり、北千住エリアは創業70年を超える老舗や、いわゆるレトロ喫茶、近年減少しつつある銭湯なども点在しており、風情が漂います。新しい商業施設と伝統的な文化が共存する街並みはとても魅力的です。
筆者も実際に北千住に行ってきました。北千住駅西口には単身者の方も楽しめる老舗のカフェや仕事帰りに気楽に立ち寄れる立ち飲み屋さんなどとても人気があります。中野エリアで飲食店の第一号を開設したオーナーが、北千住駅に2号店を開設したという話もあります。つまり飲食店関係者から見ても中野エリアと北千住エリアはいい意味で被るところがあるのではないでしょうか。
一方マンション業界で見ると、周辺は財閥系不動産会社を中心に高級マンションが多く建設され、それに伴い居住人口も増えています。つまり単身者だけでなくファミリー層も増えており、街がますます活性化しています。
このように北千住エリア及び周辺は都心への交通利便性、生活利便性などが優れており、新旧が程よく混在したバランスの取れた不動産としてその価値も非常に高く今後も有望なエリアと考えます。
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執筆：野中 清志（のなか きよし）
住宅コンサルタント｜株式会社オフィス野中 代表取締役
マンションデベロッパーでの実務経験を経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。特定の企業に属さない第三者的な立場から、首都圏・関西をはじめ全国各地でマンション購入に関する講演・コンサルティングを行う。
居住用マンションから不動産投資（資産運用）向けセミナーまで、年間100本近い講演をこなす「マンション選びの第一人者」。膨大な供給データと開発現場への深い知見に基づいた、先見性の高い解説に定評がある。
